投資和生活的優先次序

投資和生活的優先次序 在上兩期的《東周刊》，我在專欄寫了一篇文章，討論一位朋友考慮買樓，但由於他有一個非買不可的心頭好，所以難以劈價的困難。有一位讀者看了，說我在這個市況，居然還不勸阻朋友買樓，認真不夠朋友云云。 正如本欄的欄名是「投資就是生活」，投資的第一個目的，並非是為了賺最多的錢，而是為了生活得更美好，更快樂，這是我們在制定任何的投資策略之前，所必須切記的要點。以下是一個真人真事的例子。 有一對青年男女，儲錢結婚已經有好幾年了。他們均是大學畢業，收入不低，在大約三十歲的時候，終於儲夠了首期，十分高興，準備去付首期買樓了。 這對男女是我的讀者，當然知道現在買樓，是很吃虧的，在未來的幾年，樓價隨時會跌上幾成。他們也相信我的估計，如果照目前的趨勢，在五年之後，才去買樓，應該是最有利的。 問題在於，這對男女之所以要買樓，是因為要結婚。在這方面，他們更有另外的一個難題，就是這兩位都是天主教徒，所以在結婚前，不可以有婚前性行為。換言之，這一對新人夫婦，是近世很罕有的處男處女。 若樓價五年跌三成，青年現在買樓，每年「性行為附加費」約樓價6%。 所以，他們也實在很心急，因為在結婚買樓之後，他們才可以實行盼望了很多很多年的行為。這個等待、盼望的過程，當然是很興奮的，尤其是，當他們剛剛儲夠了首期，終於可以買樓結婚了，這種渴望的心情，大家是可以想像得到的。 但是，在預期樓價五年後才會見底，他們應該怎樣應對，才是最高明的呢？ 第一個選擇，他們可以推遲五年才買樓。在今日的香港，三十五歲才結婚，並不算遲，但是三十五歲才開始第一次性行為，卻未免是太遲了。其實，三十歲才開始享受性生活，未免是稍遲了一點，但如果拖延至三十五歲，這相等於是到了中年，才開始性生活，對於人生而言，當然也是一種浪費。 第二個選擇，是索性婚前性行為，五年後才結婚買樓。這是很多人都會選擇的做法。但就一對天主教徒而言，這和宗教原則相違背，卻是不可以接受的。 第三個選擇，就是先結婚而不買樓。但是，女人會不同意這做法，因為當一個女人守到了三十歲，一直把她的貞操和房子兩者掛鈎，這已經造成了根深柢固的思想，要想改變，實在並不容易。 第四個選擇，就是不顧一切，現在就去買樓。假設樓價在五年之內，跌去三成，每年的「性行為附加費」，大約不過是樓價的6%，這雖然是貴一點，但並非完全不可以接受。 當然了，這對男女的最終決定，正是第四個選擇：不顧一切地去買樓。而當我和其他懂得投資的朋友，去討論這件事，很多人都同情這對男女的選擇，理由是：「時間是無價的。我們因為投資的得失，因而浪費了快樂的生命，是絕對不值得的。」 我的說法就是：「投資就是生活，而生活凌駕於投資之上。我們可以為了過更好的生活，去犧牲投資，但卻不能因為投資，因而影響了生活。這兩者的次序是不可以掉亂的。」

我們的麵包 比別人的牛肉還要貴

我們的麵包 比別人的牛肉還要貴 Demographia是由美國一間交通研究顧問公司老闆Wendell Cox成立的研究機構，以每年公布的「國際樓價負擔能力報告」（Demographia International Housing Affordability Survey）而著名，這個報告在今年的研究範圍包括了香港、澳洲、新西蘭、新加坡、英國、日本、加拿大、美國、愛爾蘭等九個地方、三百六十個城市，而香港則自從在二○一一年給加入了該份報告的統計研究範圍之後，一直蟬聯冠軍。 香港的樓價是貴，是全世界最難以負擔，這是肯定的，根據這份報告，這四年來香港的供樓負擔指數分別是11.4、12.6、13.5和14.9，可見得香港人的供樓負擔比重是一年比一年加重，真慘。 然而，這份報告所針對的，只是該地人民的收入，和買一間當地普通住宅時的價格，但這只是衡量樓價的其中一個元素而已，而不是全部。人們往往錯誤解讀了這個數據，所以我必須站出來，指正這些謬誤。 別人的供樓負擔是大魚大肉，我們的卻是麵包，卻還要比人貴。 「樓價負擔能力」，也即是樓價和人民收入的比重，是否就是衡量樓價高低的最重要指標呢？我且用非洲，又或者是巴布亞新畿內亞這些窮國來做例子。 在這些窮國，樓價負擔是很低很低的，也許是全世界最低的諸國。但這代表了他們的居住環境很好嗎？當然不是了！這些窮國的人民很多都是住在茅屋，風吹雨打，住得比狗還不如。他們的樓價負擔指樓之所以低，皆因他們的大部分可支配收入，都去了支付食物的方面去了。 至於在香港，在上世紀六十年代，樓價負擔指數也是很低的，這也是因為人們對吃的和穿的都不足夠，自然更沒有資格去關心居住的問題了。香港的樓價急升，反而是在七十年代後期，香港的經濟從小康進入了富裕，才開始的。 為甚麼香港人可以負擔這麼高的樓價呢？其中一個人們忽略了的原因，是香港的物價並不高。香港是個免稅港，入口不用打稅，又鄰近中國大陸，很容易買到大量生產的平貨。在灣仔春園街買一件衣服，可以低價至十元。在香港吃麥當勞，只是西方麥記的三成價錢。正是因為香港人可以省下這些其他支出，才有這個「本錢」，去負擔高昂的樓價。 在上述的Demographia報告之中，香港排名第一，分數是14.9，第二和第三的則是澳洲和新西蘭，分數均是5.5，日本則是排名第六，分數是4.0。誰都知道，澳洲和新西蘭地廣人稀，居住環境十分舒服，但是日本的居住環境卻是非常狹小、狹窄，在二十年前，也勝不了香港許多，只是近年由於努力建設，雖然改善了不少，但也還同澳洲和新西蘭相差很遠很遠，但為甚麼前兩者的樓價負擔比率，日本居然反在這澳紐之下呢？ 這是由於這個報告，計算的基數是一個普通的住宅單位，但是在不同的地方，這個普通的住宅單位的定義卻是大大的有別。在香港，新屋的平均面積是不到五百呎，新加坡是八百呎有多，令人意想不到的是日本，居然接近一千四百呎，美國是二千五百呎，加拿大也有接近二千呎。 所以說，別人的供樓負擔，吃的是大魚大肉，我們的供樓負擔，吃的卻是麵包，這本來已經是不可比較的了。而我們吃的麵包居然比別人的大魚大肉還要貴得多，這才是令人不可忍受的事情。

三隻小豬的房子

三隻小豬的房子 我有一個朋友，大約十年前，在深圳買了一個單位，買價是1.5萬元，在去年出售，賣價則是8.5萬元，賺了幾倍。 我奇怪地問：「就算是深圳樓，都無咁平嘅？」 他說：「第一，這個單位是僭建的天台，沒有房產證的，產權不清，當然賣不起價。」 我問：「第二呢？」 他說：「第二就是這個單位的質素……」 我說：「質素一定很差，問題是差到哪一個地步？」 他的說法很妙：「就像是三隻小豬的家！」 我們付首期買的房子，就像三隻小豬，只擁有房子的一面牆。 為防大家沒有聽過《三隻小豬》（The Three Little Pigs）這個出自十九世紀的英國，家傳戶曉的寓言故事，我姑且在這裏重述一次： 有三隻小豬，牠們是兄弟，各自蓋了一座房子。大哥蓋的是一間草屋，二哥蓋的是一間木屋，然後把餘下的時間去作遊玩。三弟則努力工作，花了很多時間，用石頭打造了一間穩當的石屋。 有一天，一頭大野狼來了，要吃小豬們。大豬逃到了自己蓋的草屋，大野狼一口把草吹走了，然後吃了大豬。二豬逃到自己蓋的木屋，但給大野狼一撞，木屋便散破了，二豬於是也遭大狼吃掉了。 然後，大野狼走到了三豬的家，但由於這石屋蓋得太過堅牢了，大野狼怎樣也打不破，進不了屋，因而也吃不了三豬。三豬幸保性命。 由於這個故事有兩豬被吃，太殘忍了， 所以現代人把它修改了，變成了大豬和二豬逃到了三豬的家裏，幸保性命。但這樣一來，就失了原來的教育意義，因為原來故事的教訓，就是一個人必須努力工作，努力積蓄，才能夠在災難來臨時，得以逃脫。假設亂花錢的大哥和二哥在遇上金融海嘯時，竟然沒有破產，而是靠着問向來辛辛苦苦省錢的三弟借錢，去度過難關，那麼，這個故事還有甚麼教育意義可言？ 但這故事的最絕版本，還是在很多很多年前，甘小文在《玉郎漫畫》的改編版本：當大豬和二豬避到了三豬的石屋時，大野狼意圖撞開大門，誰知整間石屋竟能自我移動，避開了大野狼的攻擊。卻原來，因為建造石屋太花時間，所以三豬只來得及建好了大門的一方，即是只有一道牆，其餘三方都是空蕩蕩的。 我認為，小文老師的這一個版本，比起原作，對現代人更富有教育意義。因為我們辛辛苦苦的買一間房子，以為自己是擁有了它，但其實，我們只是付了首期，但說穿了，我們豈不都像小文老師筆下的三豬，只擁有房子的一面牆？其餘的三面，都是在銀行的手裏。 最後說回那個買了「三隻小豬的家」的那個買家。根據我朋友的說法：「他們是一對農民夫婦，捧了現金來，有很多是小額紙幣，都是很殘舊的，不知貯蓄了多久。他們看見這個單位，眼睛像是發了亮，買下這房子時，開心得不得了。」 他補充了一句：「這房子是透風的，冬天特別冷，下雨時會漏水，我想這對夫婦本來是在街上露宿的，買這單位時，才會如此高興。」 不知怎的，我覺得這故事特別感人。我雖然不是身在其境，但我常常會想像到那對農民夫婦眼睛發光的樣子，所以才會把這故事寫出來。當我想起我的一件衣服，也要8.5萬元，我真的有點兒覺得內疚，朱門酒肉臭，也許正是這個意思。

樓市會跌多少和會跌多久？

樓市會跌多少和會跌多久？ 大約在一個月前，上海《第一財經》電視頻道的記者訪問我，劈頭第一句便是問我：「根據你的樓市周期理論，你對未來的樓價有何看法呢？」 我嚴正地回答：「我在《炒樓密碼》一書的主題，的確講的是樓市周期，可是樓市周期理論並非是我的發明，而是公認的科學。諾貝爾獎得主、發明了G.D.P.的計算方法的『G.D.P.之父』Simon Kuznets作出過詳細的分析，Homer Hoyt研究了一百三十三年的芝加哥地產，以及近代無數的實證研究，都是得出同樣的結論，就是樓價是有周期性的，這個周期大約是二十年一次循環。」 那些認為買樓可無驚無險贏大錢的人，幻想得太美麗了。 所以，我看香港很多所謂「樓市專家」的分析，都覺得很可笑，就是他們所舉的例子和論證，都只不過是局限於這二、三十年間，他們本身的自我經驗；而單憑經驗，不去讀書，不去研究它在科學上的基本原理，這種思維方式，叫做「不學有術」。除非香港的樓市狀況可以獨獨脫離於全世界、這二百年來的樓市經驗運行模式，否則，樓市周期理論是錯不了的。 然而，這並不代表我不同意「長期來說，樓市必升」的神話，不過，這不是那些唱好者講的，只要在現時的大跌市中買了樓，三年、五年就會升回上去，而是要用十年、二十年來做循環單位：在這個「時間間隔」之下，樓市的確是必升無疑的。 問題在於，樓市究竟會跌上多少、下跌的時間多久呢？ 第一個問題，暫時是難以解答的。如果按照波幅來看，樓市是要回調三成至五成，才算是跌夠了，視乎不同的樓宇而定。豪宅太貴了，先前升得太高了，跌幅會多一點，但是小單位的跌幅就會小一點。 然而，由於建築費上升得太快，樓價可能跌不到這個地步。但這必須要看一個政治因素，就是政府會不會成功引入外地勞工，因為我看梁振英政府的做法，引入外勞的機會率超過了一半。如果政府可成功地引入外勞，有效地減低了建築費，那麼，樓價是可以「黑色午夜，深不見底」的。 我看很多人的樓價分析，都忽略了「引入外勞」的這一個潛在性的政治風險，然而，在房地產市場，除了供應和需求這些基本的原則之外，政治因素是永遠會發生的變數。 至於樓價下跌的時間有多長，一般來說，下跌的速度比較快，跌的時間就比較短，如果是緩慢地下跌，那麼，跌的時間就很長了。這當然也同槓桿比率有關：槓桿高，就跌得快，槓桿少，就跌得慢，這也是定律，不單存在於樓市，也存在於所有的投資市場。 所以，很多人樂觀地說，由於香港人的按揭率很低，所以樓價不會下跌，這是錯誤的想法，真實的情況是：由於香港人的按揭率很低，所以樓價的下跌會很緩慢，但是，正因它的下跌太過緩慢，因此，下跌的時間也會很長。 我估計樓市下跌的時間，將會是五年以上，因為樓市下跌到某一程度，梁振英政府就會撤銷辣招，這是一種刺激，令樓市反彈，反彈過後，又再緩慢下跌，直至跌完為止。 簡單說，在投資世界，的確有着長期永遠上升，長揸必贏的產品，但這種長揸必贏的投資品，必然會有一段「殺人如麻」的時間，把所有不夠實力、無耐性等待的散戶殺個清光，然後留待有持貨能力的人去贏大錢。那些認為買樓可以無驚無險地贏大錢的人，這可是太過美麗的幻想了。

為甚麼預期樓價下跌 仍要買樓

為甚麼預期樓價下跌　仍要買樓 大家都知道，我是樓市的大淡友，認為樓市已經步入了下降的周期，而這個下降周期，正如古往今來、古今中外的跌市，估計會維持五年以上。但是，在近這一個月，我這位大淡友居然慫恿朋友在年底買樓，何解也？ 話說在去年的年初，梁振英政府施展了雙辣招，跟着的好一段時間，發展商停止了推出新盤。這些新盤，累積在發展商的手上，將會在今年推出，因此，今年推出的新盤的數目，也是近年未有的高。 所以我有理由相信，在今年之內，樓價會再跌10%至15%左右。但是，跌到了這一個地步，梁振英政府就會起了戒心，如果再跌下去，將會取消辣招，最少也會取消其中的一項辣招，因此我認為，樓價在跌了15%之後，便再難以跌下去了。 這好比在上次的大熊市，在西元二千年的前後，也有過前後三年左右的樓價平穩期，是到了二○○二年之後，樓價才再度跌下去。這是因為在熊市二期，價格並非有秩序地緩慢下跌，而是一浸一浸、一級一級的跌下去，當把市場的購買力消耗盡了，才會突然暴跌。 誰管幾年之後是甚麼世界？只要有錢負擔得起，可以不管一切買樓享受先。 這好比炒股票，大家可千萬不要以為，股票在高位散貨最多，實際上，莊家真正瘋狂出貨的時刻，是在股價跌去了兩成以上的時候。所以，在一九九七年的熊市，真正殺散戶的，不是在高位的17,000點，而是停在高原的12,000點。在二○○八年的熊市，真正殺散戶的，不是在高位的32,000點，而是在高原的20,000點。 樓價的走勢也是一樣。如果今年暴跌了一次，所有的散戶都會覺得很平。當美國退市時，梁振英政府可以取消辣招，以作對沖美國退市的負面影響。 其實，所謂的「需求管理」辣招，早在二十多年前，已經開始推出，而且推出了幾次之多，只是在一九九七年至二○○三年的大跌市時，董建華政府也沒有取消這些舊辣招，後來的曾蔭權政府當然也沒有取消。所以，如果在美國退市時，梁振英政府要刺激樓市，是有很多的招數可以使用的，大不了回復到一九九○年的情況罷了。 所以，我並不認為，在未來的三年之內，樓價可以跌掉25%以上，最大的可能性，是在下跌15%至20%之間徘徊。而真正的危機，是在三年之後，可能是四年至五年之後，這時梁振英政府的招數已經出得七七八八，而他任內的大量供應也開始推出市面，這才是樓市作出第二次暴跌的時刻。 但為甚麼我們不等到樓市幾年之後跌到最底，才去買樓呢？這就是一句話：「投資就是生活。」我曾經舉過一個極端例子：「唔通預期樓價下跌二十年，就二十年都唔買樓咩，你都要住o架！」 正如我預計，只要樓價再跌10%至15%，再要大跌下去，那是好幾年之後的事。誰管得幾年之後是甚麼世界呢？所以只要有錢、也負擔得起，可以不管一切，買了、享受了先至算。正因如此，現在的我都在開始留意睇樓了！

發願學古文

發願學古文 每年必有一次，就係平時唔睇通勝、唔識睇通勝嘅朋友追問左丁山，今日年初一嘅出門方向及拜年吉時。其實自己打開通勝一睇，就會知道，不過既然朋友問到，唯有照抄一次，以示應景。 今日係年初一壬寅日，吉時由子時開始（即昨晚十一點起計，子丑寅卯辰巳午時皆吉，至中午一點為止），故此年三十晚玩到夠，打牌行年宵之後，今朝九點幾起身，十一時至一時出門拜年，最好不過。出門方向，貴神正東，吉門在正西、正北與西北，正南勿向。下午一至五時係凶時，不宜出行。當然亦有事實困難嘅，譬如左丁山住宅大門就係向正南，難道不出門乎？ 一本厚通勝，有好多古文可讀，譬如蔡伯勵編纂嘅「永經堂」通勝，就附載千字文、百家姓、增廣賢文、三字經、孝經、雜家一覽等等，早前有傳媒報導，一間學校教幼童讀三字經，據講極受歡迎，可能係人心復古，驚住子女唔識中文之故，在家湊孫、湊仔女者，大可揸住本通勝教三字經，慳番一大筆學費！ 但係讀上述文字，要有啲古文根底，在中學未讀過古文嘅，會力有所不逮，唔識教。近日教育局正式宣佈咗明年四月起在中學重開文言文教學，選十七篇古文為範文，要學生熟讀。讀文言文嘅要害，係背書，識背嘞，就會慢慢了解其真義，領略其意境，以後成世都記得。沙田馬會凱旋廳以前有大屏風，上書「永和九年，歲在癸丑，暮春之初，會於稽山陰之蘭亭……」小學程度之80歲阿婆一見就識背埋落去，但佢兩個在中文大學讀書嘅孫，就要旁人解釋先至知道係王羲之「蘭亭集序」，此屏風多年前已搬往四樓Double Haven側門。 左丁山呢輩人，中二就俾老師強逼背誦「古文觀止」之李華「弔古戰場文」，對教育局重推文言文，自然舉腳贊成，估唔到大公報素以「蘋果」為敵，竟亦因此在關昭「井水集」咁樣寫：「亂港傳媒『蘋果日報』昨日刊出一文：題為『文言文百利無一害』」作者為筆名沙膽虹的總編輯張劍虹，是篇好文章（一月二十五日）……」之後大量引用沙膽虹之文字，關昭讚沙膽虹，罕見又罕見，可見文人無不重視古文也。

文言文百利無一害

沙膽虹手記： 文言文百利無一害 教育局最快明年4月起，在中文科重新引入文言文範文，首已選定了17篇，沙膽虹對此深表贊成，或許有些人憂慮恢復文言文範文，會令學生背誦文化重現，但其實這根本不用擔心，即使如此，對學生也是有百利而無一害，背誦後今天雖有不完全明白，但文言文在腦海中沉澱一段時間後，日後有用時就會跑出來，有提高學生中文能力之效。 範文之中，沙膽虹讀書時亦讀過九成，當中較喜歡范仲淹的〈岳陽樓記〉、蘇軾的〈赤壁懷古〉和諸葛亮的〈出師表〉，偶然還有重溫和背誦。除了這17篇外，沙膽虹建議加入王勃的〈滕王閣序〉、白居易的〈長恨歌〉或〈琵琶行〉、歐陽修的〈醉翁亭記〉和曹丕的〈典論論文〉。〈滕王閣序〉所用的四字語句：物華天寶、人傑地靈、高朋滿座、萍水相逢等等，中學生多背誦對語文絕對有裨益。其他的不多說了，請各位讀者自行閱讀。 沙膽虹