樓市會跌多少和會跌多久？

樓市會跌多少和會跌多久？ 大約在一個月前，上海《第一財經》電視頻道的記者訪問我，劈頭第一句便是問我：「根據你的樓市周期理論，你對未來的樓價有何看法呢？」 我嚴正地回答：「我在《炒樓密碼》一書的主題，的確講的是樓市周期，可是樓市周期理論並非是我的發明，而是公認的科學。諾貝爾獎得主、發明了G.D.P.的計算方法的『G.D.P.之父』Simon Kuznets作出過詳細的分析，Homer Hoyt研究了一百三十三年的芝加哥地產，以及近代無數的實證研究，都是得出同樣的結論，就是樓價是有周期性的，這個周期大約是二十年一次循環。」 那些認為買樓可無驚無險贏大錢的人，幻想得太美麗了。 所以，我看香港很多所謂「樓市專家」的分析，都覺得很可笑，就是他們所舉的例子和論證，都只不過是局限於這二、三十年間，他們本身的自我經驗；而單憑經驗，不去讀書，不去研究它在科學上的基本原理，這種思維方式，叫做「不學有術」。除非香港的樓市狀況可以獨獨脫離於全世界、這二百年來的樓市經驗運行模式，否則，樓市周期理論是錯不了的。 然而，這並不代表我不同意「長期來說，樓市必升」的神話，不過，這不是那些唱好者講的，只要在現時的大跌市中買了樓，三年、五年就會升回上去，而是要用十年、二十年來做循環單位：在這個「時間間隔」之下，樓市的確是必升無疑的。 問題在於，樓市究竟會跌上多少、下跌的時間多久呢？ 第一個問題，暫時是難以解答的。如果按照波幅來看，樓市是要回調三成至五成，才算是跌夠了，視乎不同的樓宇而定。豪宅太貴了，先前升得太高了，跌幅會多一點，但是小單位的跌幅就會小一點。 然而，由於建築費上升得太快，樓價可能跌不到這個地步。但這必須要看一個政治因素，就是政府會不會成功引入外地勞工，因為我看梁振英政府的做法，引入外勞的機會率超過了一半。如果政府可成功地引入外勞，有效地減低了建築費，那麼，樓價是可以「黑色午夜，深不見底」的。 我看很多人的樓價分析，都忽略了「引入外勞」的這一個潛在性的政治風險，然而，在房地產市場，除了供應和需求這些基本的原則之外，政治因素是永遠會發生的變數。 至於樓價下跌的時間有多長，一般來說，下跌的速度比較快，跌的時間就比較短，如果是緩慢地下跌，那麼，跌的時間就很長了。這當然也同槓桿比率有關：槓桿高，就跌得快，槓桿少，就跌得慢，這也是定律，不單存在於樓市，也存在於所有的投資市場。 所以，很多人樂觀地說，由於香港人的按揭率很低，所以樓價不會下跌，這是錯誤的想法，真實的情況是：由於香港人的按揭率很低，所以樓價的下跌會很緩慢，但是，正因它的下跌太過緩慢，因此，下跌的時間也會很長。 我估計樓市下跌的時間，將會是五年以上，因為樓市下跌到某一程度，梁振英政府就會撤銷辣招，這是一種刺激，令樓市反彈，反彈過後，又再緩慢下跌，直至跌完為止。 簡單說，在投資世界，的確有着長期永遠上升，長揸必贏的產品，但這種長揸必贏的投資品，必然會有一段「殺人如麻」的時間，把所有不夠實力、無耐性等待的散戶殺個清光，然後留待有持貨能力的人去贏大錢。那些認為買樓可以無驚無險地贏大錢的人，這可是太過美麗的幻想了。

為甚麼預期樓價下跌 仍要買樓

為甚麼預期樓價下跌　仍要買樓 大家都知道，我是樓市的大淡友，認為樓市已經步入了下降的周期，而這個下降周期，正如古往今來、古今中外的跌市，估計會維持五年以上。但是，在近這一個月，我這位大淡友居然慫恿朋友在年底買樓，何解也？ 話說在去年的年初，梁振英政府施展了雙辣招，跟着的好一段時間，發展商停止了推出新盤。這些新盤，累積在發展商的手上，將會在今年推出，因此，今年推出的新盤的數目，也是近年未有的高。 所以我有理由相信，在今年之內，樓價會再跌10%至15%左右。但是，跌到了這一個地步，梁振英政府就會起了戒心，如果再跌下去，將會取消辣招，最少也會取消其中的一項辣招，因此我認為，樓價在跌了15%之後，便再難以跌下去了。 這好比在上次的大熊市，在西元二千年的前後，也有過前後三年左右的樓價平穩期，是到了二○○二年之後，樓價才再度跌下去。這是因為在熊市二期，價格並非有秩序地緩慢下跌，而是一浸一浸、一級一級的跌下去，當把市場的購買力消耗盡了，才會突然暴跌。 誰管幾年之後是甚麼世界？只要有錢負擔得起，可以不管一切買樓享受先。 這好比炒股票，大家可千萬不要以為，股票在高位散貨最多，實際上，莊家真正瘋狂出貨的時刻，是在股價跌去了兩成以上的時候。所以，在一九九七年的熊市，真正殺散戶的，不是在高位的17,000點，而是停在高原的12,000點。在二○○八年的熊市，真正殺散戶的，不是在高位的32,000點，而是在高原的20,000點。 樓價的走勢也是一樣。如果今年暴跌了一次，所有的散戶都會覺得很平。當美國退市時，梁振英政府可以取消辣招，以作對沖美國退市的負面影響。 其實，所謂的「需求管理」辣招，早在二十多年前，已經開始推出，而且推出了幾次之多，只是在一九九七年至二○○三年的大跌市時，董建華政府也沒有取消這些舊辣招，後來的曾蔭權政府當然也沒有取消。所以，如果在美國退市時，梁振英政府要刺激樓市，是有很多的招數可以使用的，大不了回復到一九九○年的情況罷了。 所以，我並不認為，在未來的三年之內，樓價可以跌掉25%以上，最大的可能性，是在下跌15%至20%之間徘徊。而真正的危機，是在三年之後，可能是四年至五年之後，這時梁振英政府的招數已經出得七七八八，而他任內的大量供應也開始推出市面，這才是樓市作出第二次暴跌的時刻。 但為甚麼我們不等到樓市幾年之後跌到最底，才去買樓呢？這就是一句話：「投資就是生活。」我曾經舉過一個極端例子：「唔通預期樓價下跌二十年，就二十年都唔買樓咩，你都要住o架！」 正如我預計，只要樓價再跌10%至15%，再要大跌下去，那是好幾年之後的事。誰管得幾年之後是甚麼世界呢？所以只要有錢、也負擔得起，可以不管一切，買了、享受了先至算。正因如此，現在的我都在開始留意睇樓了！

發願學古文

發願學古文 每年必有一次，就係平時唔睇通勝、唔識睇通勝嘅朋友追問左丁山，今日年初一嘅出門方向及拜年吉時。其實自己打開通勝一睇，就會知道，不過既然朋友問到，唯有照抄一次，以示應景。 今日係年初一壬寅日，吉時由子時開始（即昨晚十一點起計，子丑寅卯辰巳午時皆吉，至中午一點為止），故此年三十晚玩到夠，打牌行年宵之後，今朝九點幾起身，十一時至一時出門拜年，最好不過。出門方向，貴神正東，吉門在正西、正北與西北，正南勿向。下午一至五時係凶時，不宜出行。當然亦有事實困難嘅，譬如左丁山住宅大門就係向正南，難道不出門乎？ 一本厚通勝，有好多古文可讀，譬如蔡伯勵編纂嘅「永經堂」通勝，就附載千字文、百家姓、增廣賢文、三字經、孝經、雜家一覽等等，早前有傳媒報導，一間學校教幼童讀三字經，據講極受歡迎，可能係人心復古，驚住子女唔識中文之故，在家湊孫、湊仔女者，大可揸住本通勝教三字經，慳番一大筆學費！ 但係讀上述文字，要有啲古文根底，在中學未讀過古文嘅，會力有所不逮，唔識教。近日教育局正式宣佈咗明年四月起在中學重開文言文教學，選十七篇古文為範文，要學生熟讀。讀文言文嘅要害，係背書，識背嘞，就會慢慢了解其真義，領略其意境，以後成世都記得。沙田馬會凱旋廳以前有大屏風，上書「永和九年，歲在癸丑，暮春之初，會於稽山陰之蘭亭……」小學程度之80歲阿婆一見就識背埋落去，但佢兩個在中文大學讀書嘅孫，就要旁人解釋先至知道係王羲之「蘭亭集序」，此屏風多年前已搬往四樓Double Haven側門。 左丁山呢輩人，中二就俾老師強逼背誦「古文觀止」之李華「弔古戰場文」，對教育局重推文言文，自然舉腳贊成，估唔到大公報素以「蘋果」為敵，竟亦因此在關昭「井水集」咁樣寫：「亂港傳媒『蘋果日報』昨日刊出一文：題為『文言文百利無一害』」作者為筆名沙膽虹的總編輯張劍虹，是篇好文章（一月二十五日）……」之後大量引用沙膽虹之文字，關昭讚沙膽虹，罕見又罕見，可見文人無不重視古文也。

文言文百利無一害

沙膽虹手記： 文言文百利無一害 教育局最快明年4月起，在中文科重新引入文言文範文，首已選定了17篇，沙膽虹對此深表贊成，或許有些人憂慮恢復文言文範文，會令學生背誦文化重現，但其實這根本不用擔心，即使如此，對學生也是有百利而無一害，背誦後今天雖有不完全明白，但文言文在腦海中沉澱一段時間後，日後有用時就會跑出來，有提高學生中文能力之效。 範文之中，沙膽虹讀書時亦讀過九成，當中較喜歡范仲淹的〈岳陽樓記〉、蘇軾的〈赤壁懷古〉和諸葛亮的〈出師表〉，偶然還有重溫和背誦。除了這17篇外，沙膽虹建議加入王勃的〈滕王閣序〉、白居易的〈長恨歌〉或〈琵琶行〉、歐陽修的〈醉翁亭記〉和曹丕的〈典論論文〉。〈滕王閣序〉所用的四字語句：物華天寶、人傑地靈、高朋滿座、萍水相逢等等，中學生多背誦對語文絕對有裨益。其他的不多說了，請各位讀者自行閱讀。 沙膽虹

德國教育 "讓孩子輸在起跑線上！"

德國教育 "讓孩子輸在起跑線上！" 在德國時候沒思考過這個問題，但是發現很多意外的東西： 1、德國幼兒園沒有年級，所有年齡的都混在一起。 2、德國學校都是半日制的，下午沒有課，只有課外活動。 3、英語3年級才開始學習。 4、小學4年級畢業，根據老師推薦升學，學習技工，中專或者上以後能上大學的文理中學，上大學的比例還沒中國高。 5、沒有本科生(後來根據歐盟要求更改了一些)，要麼就讀到研究生。 6、重視實踐課程，抽象的數學學習進度至少比中國晚2年。 7、為什麼8200萬的德國人分享了世界上一半的諾貝爾獎？答案竟然是——不要過早過度開發兒童智力。所謂「輸在起跑線上」是偽命題，提早讀的都是沒用的，最多給家長們樂樂，炫耀一下，顯得自己孩子比人家能會外語了、會背古詩了等等，沒用！ 德國憲法禁止學前教育。 徳裔獲得的諾貝爾獎人數佔總數的一半。通過國家介入，禁止對孩子過早開發智力，避免將孩子大腦變成硬碟，留給孩子大腦更多的想像空間。孩子在小學前「唯一任務」就是快樂成長。 孩子們快樂的玩耍 1.不該過度開發孩子智力 原 以為在德國只有幼兒園的孩子不允許學習專業知識，後來才發現上小學的孩子也不能學習額外的課程，即使這個孩子的智商超過同齡人。來自科隆的桑德拉寫到： 「今年我兒子7歲，我向學校老師提出，能否額外教他一些東西，因為他5-6歲的時候就自己在家學會了基本的閱讀、書寫和簡單的數學計算。」老師表示反對並 說：「您應該讓您的孩子與其他孩子保持同步。」 一個星期後我再次去見老師，並出示了孩子高智商的證書，希望得到她的理解和支持，但老師用一種奇怪的眼光看著我，似乎我像來自外星的人一樣。 老師進而解釋，孩子智力被過度開發並不是一件好事情，因為必須給孩子的大腦留下想像空間。過多的知識會使孩子的大腦變成了計算機的硬碟，常此下去，孩子的大腦就慢慢地變成了儲存器，不會主動思考了。 儘管如此，我對德國禁止學前教育的做法還是不太理解。為了搞清楚這個問題，我專門請教了德國的教育人士，他們讓我找《基本法》來看看。 翻 開聯邦德國《基本法》(即憲法)，我大吃一驚。其中第七條第六款明確規定，禁止設立先修學校(Vorschule)。我還是不明白德國憲法為何這樣規定， 只好再請教有關的教育專家。他們告訴我，孩子在小學前的「唯一的任務」就是快樂成長。因為孩子的天性是玩耍，所以要做符合孩子天性的事情，而不應該違背孩 子的成長規律。 如果說在上學前對孩子非要進行「教育」的話，那「教育」的重點只有三個方面： 一、基本的社會常識，比如不允許暴力、不大聲說話等。 二、孩子的動手能力。在幼兒園期間孩子會根據自己的興趣參與手工製作，讓他們從小就主動做具體的事情。 三、保護孩子情感胚胎，培養情商，培養領導力。 原以為只有德國才有如此奇怪的規定。後來查了一下歐洲有關國家的情況才發現，他們對待小孩子的做法基本上大同小異。 2.學前教育破壞想像力 與 歐洲相反，中國的孩子在幼兒園期間已經把小學一年級的知識基本上都學完了。人們有理由擔心，歐洲的孩子在起跑線上已經輸給了中國的孩子。其實，這樣的擔心 是多餘的。歐洲人普遍認為，孩子有自身的成長規律，他們在相應的階段要做相應的事情。表面上看中國的學前教育和基礎教育很紮實，但他們的想像力和思考能力 已經被破壞掉，由此造成了孩子被動接受知識而疏於主動思考的習慣。 暫且拋開中西教育優劣的爭議和評判，讓我們來關注德國民教育育的成果： 自諾貝爾獎設立以來，德國人(含移民美國、加拿大等國的德裔)獲得的諾貝爾獎人數將近總數的一半。換句話說，8200萬的德國人分享了一半的諾貝爾獎，而 全球另外60多億人口只獲得了剩下的一半。難道這是種族的問題？恐怕沒有這麼簡單。 讓我們重新審視德國的教育，看看他們的做法是否值得我們鑒借。朋友們，我們要對「起跑線」和中國的教育體制有重新的認識了。「硬碟」的後果是毀了一切的未來。

利字當頭：教你四招贏在起跑線

一，競爭是硬道理，不過，競爭也要選擇對手。你的子女，他朝的對手，肯定不只幼稚園低班牛頭角區小司儀比賽儀表出眾獎第二名的那位。十八年後，在加州創辦人工智能汽車的那個青年人，今天只有兩歲，跟你家中的瀲鋐、蕓楥……（下刪一千個常人不懂發音罕見字組成之無厘頭中文名）一樣。只不過那位未來的發明家，今天，明天，以及未來的一千幾百天，都不用死記無聊生字。人家的父母只留有空間，讓小朋友去做實驗，培養興趣。 二，怪獸家長老是說要贏在起跑線，其實他們根本不知「贏」字是怎樣寫。說穿了，他們只是怕輸。羊群在死做爛做的同樣一件事，你又迷迷糊糊跑去一起趁熱鬧，那不是贏。要贏，就要做點與別不同的事，做與別不同的事，就有可能輸。有可能輸，就是香港父母最怕的事。 三，港產怪獸家長，絕對不是世界級。韓國、印度等國家的怪獸家長，不會關起門教細路。他們不但願意和別的父母分享升學情報，還會安排比自己子女更醒目的小朋友，一起學習，重點是讓小朋友從小開始，便培養切磋交流的習慣，取長補短。競爭，不只是個人的修煉，還有修養。 高分低能，是有迹可尋的社會現象；不懂得與別人相處，是港孩通病。 四，我個人的經驗是，六歲之前學甚麼語言，幾個月就忘記得一乾二淨。我的女兒六歲離開香港到美國，之前只會幾句英語，到美國三個月後，她已經不會說廣東話，中文字也只認得十個八個。反而當年她只隨便玩幾個月的鋼琴，一年半沒有再接觸，七歲半時，只消一星期就重新上手。我的結論是，六歲前，讓小朋友熟習自己的大小肌肉，鍛煉平衡力，培養點音樂和視覺品味，長遠更有效益。真正超級怪獸家長，不做無謂的操練。贏在起跑線，沒有問題，但眼光總要放遠點。小朋友未來不只是在起跑線；你在起跑線幫倒忙，他們卻要跑一輩子的路。 利世民

務實選科

上星期某個晚上，走回新亞書院一行，見到不少同學已組成不同小隊，分穿紫、紅、黃、藍等不同顏色T恤，練習叫口號，想來必是預備迎新。8月9日各大學宣佈了招生結果，收到入學通知嘅學生當然歡喜萬分，入唔到嘅，一時為之氣餒，此乃每年八月中一定發生之事，各位應屆文憑試學生最好睇開啲，入到大學第一個志願嘅，恭喜晒，入唔到嘅，咪以「艱險我奮進，困乏我多情」嚟鼓勵自己囉。秘書L嘅表妹三年前係沙田某名校嘅高材生，以為必入中大港大，點知高考失手，八大不入，唯有讀副學士，讀咗兩年畢業，以成績接駁入咗一間英國大學，呢，今年九月返嚟香港入港大，將來搵工，邊度有僱主理會佢高考成績吖。 但未來僱主會好理會畢業生讀過乜嘢科目噃，反為主科只作參考。根據美國CNBC電視搵到嘅勞工統計局（BLS）數字顯示，2012年有284,000個美國大學畢業生只能搵到最低工資嘅工作，已比2010年嘅327,000人為少，但比十年前（2002）大增70%，即係話美國依家有好多受過大學教育嘅酒吧酒保與餐廳侍應。 讀完四年大學而只能做侍應，讀嚟做乜？中國方面，每年有七百萬個大學畢業生，相當於香港人口，今年係史上最難搵工一年。如果四年後畢業想搵到工，今年嘅大學新鮮人要在九月初選科時選修一啲乜嘢科目？ CNBC訪問咗一位在藥廠負責請人多年嘅男士，問佢點樣輔導三位女兒（分別主修化學、傳播及公共政策），呢位男士話：「要佢地選修公開演講（Public Speaking）或戲劇（Theatre）兩科，結果現在三個都搵到好工！」 CNBC再訪問不同業界人士，得出一個結論，請大學生無論主修人類學、化學、歷史、數學也好，讀四年大學要必定選修下列五大科目：（一）STEM，即理科、科技、工程與數學有關科目，學會整理數據，像科學家與工程師般理性邏輯思考；（二）商科與經濟，學識現代商業社會之基本運作模式及道理；（三）舞台演戲技巧，識如何發言說話，唔怕醜，將來做演述（presentation）好重要，此中包括Public Speaking、Debate（辯論）在內；（四）專業寫作Professional Writing，在香港嚟講，即是中英文作文俱佳；（五）參加領袖訓練活動；（六）爭取實習機會。各位2013年新鮮人，請注意及之。 昨日所講之大學搵工科目，乃係CNBC調查報導之美國情況，美國人民好現實，覺得四年大學教育費用昂貴，中產學生為咗上學，負債甚多，據統計，美國大學生負債已經超過一萬億美元，好多學生還債還唔起，已成為美國金融機構一個「計時炸彈」，連奧巴馬總統都要在國防外交、就業及保健法案之外，還要為學生貸款（Student Loans）絞腦汁。既然學生家長皆辛苦，現在有五成美國人認為四年大學不是一個好的財務投資。 既然如此，學生在大學選修甚麼科目就好重要，唔好淨係講理想。一位校友之女有年青人之夢，入咗長春藤大學讀環境管理，畢業後搵工困難，現只能在紐約做公園管理，薪水不談也罷。入茱利亞音樂學院唔係可以一定做到曼奴軒，入藝術系唔會一定做到畢加索，總之在理想科目之外，大學生不妨「庸俗少少」，趁有四年（好彩依家係四年制），在主修科以外選修一啲昨日本欄講過嘅科目。 以本港情況而言，因中學生大多係理科生，對STEM科目應該唔會陌生，最宜選修商業統計，財務分析，中英文課程，大學應向全校學生開設中英兩文三語Public Speaking嘅科目，課餘參加戲劇學會、辯論學會、系會、學生會及國際組織（如AIESEC）等，以訓練溝通能力。 本港文科生就比較麻煩，因在中學未修讀理科，在大學選修STEM有實際上困難，兼且恐怕修讀一科數學就會拉低GPA，心理上有恐懼，確係驚啲，大學啲課程編排專家應該要為文學院、社會科學院學生着想，為佢地設計一啲不必與理學院商學院一齊修讀嘅STEM課程。 左丁山一大班中環朋友在大學時各自修讀不同科目，現在回顧以往，主修科只記得大概，搵食絕招，賴以升級嘅，還是中英文及得把口，識講嘢及識計數。新亞校董賓架W以前返中大做Campus Interview，發覺好多師弟妹嘅表現技巧有改善空間（嗱，冇上台演戲經驗吖嘛，中大應開設Theatre課程），於是索性自己掏腰包捐錢俾新亞，每年辦一個Presentation Workshop，請倫敦一級訓練專家到新亞主持工作坊，新亞挑選出嚟嘅三四十名學生參加，幾年來成績幾好噃，可惜新亞仍然係相對嚟講「手空空」，無財力大搞。 左丁山