理財就是統計學

理財就是統計學 這個專欄的名字叫「投資就是生活」，可是，今天說的卻是比投資更高一個層次的事情，就是「理財」。是的，理財比投資更高一個層次，因為投資只是理財的一部分而已。 人類的理財，一共分為三個部分： 1.投資增值，這是進取型的，或投資保值，這是保守型的。 2.保險。 3.消費，包括了生存所必須的消費，以及為了享樂的消費。 簡單點說，你把錢用來投資、為人生購買保險，還是用來花費呢？當然，這三個部分，並不是完全互相排斥的，有的人在投資之上，可以獲得比消費更大的樂趣，在他而言，投資又算不算是「消費」呢？又或者是，購買儲蓄保險，應該算是保險，還是應該算是投資呢？ 我們暫且不去討論這些瑣碎的定義問題，而是直指重心，探討理財的本質。究竟理財的本質是甚麼呢？ 理財包括投資、保險及消費，如何當中取得平衡，是統計學的問題。 別人的答案我不知道，但是我周顯大師的答案，則是﹕理財是一種統計學。 為甚麼理財是統計學呢？因為每一種「正確」的理財方式，都只是建基於統計學上的假設。例如說，在年輕時儲蓄投資是一件好事，但是，如果有一個人不幸地突然意外死亡，變成了「人在天堂，錢在銀行」的慘況，如果他在天有靈，那就會後悔為何不在生前把錢花個光光。 可是，另一個可能性，就是一個人在年輕時，揮霍無度，把所有的錢都花光了，既沒有積蓄，又沒有投資，但偏偏卻又不早死，而是壽比南山，那麼，他到了晚年時，一定會後悔年輕時為何不好好的為自己的未來打算。 一個正常人的理財方式，是在年輕時努力儲蓄和投資，但要花小部分去買保險，以備不測，但又要作出某程度的花費享樂，以免因意外早死，而作出的對沖，否則人生沒有享樂過，那就很吃虧了。 換言之，他的收入得分成了三份﹕投資、保險、消費，各佔一些，這才是最為安全的做法。但為甚麼這種做法最好呢？ 這是因為在統計學上，一個人能夠活到七十歲以上，可能性是最大的。另一方面，有一些怪雞，例如說，有人認為不發達，毋寧死，有人則根本不喜歡花錢，認為儲蓄和投資本身就是人生最大的樂趣，有的人則整天吃喝玩樂，活着就像蝴蝶來又去，反正老來可以領綜援，餓不死自己，花政府的錢總比花自己的錢為佳，有的人甚至不怕窮，只是想過自己要過的生活，像長毛梁國雄，或美國的梭羅……每一種人的生活目標，都是不同的，所以，每一個人的理財方法，都應該是不同的。 然而，前述的投資、保險、消費，各佔一些，卻是在統計學上的最大值，這也即是說，大部分人的想法，都是這樣的，而以上的種種「怪雞」，只是小部分人的想法而已，雖然存在，但是在統計值上，卻並不重要。 所以，我們在制定理財計劃時，必須記着兩點：第一點，自己是不是統計學上最大值的典型人，如果不是，那就可能要採用另類的理財方式。第二點，是每一種理財方式，都會有失敗的可能性，儲蓄而早死是其中的一種，抱着太多的錢沒花而終老，也是其中的一種……數之不盡。

明水和暗水

明水和暗水 我在年前的一篇文章之中，討論過投資的四種不同的「派息」(yield)的方法﹕ 第一種是「連續統」，例如把現金存進銀行，收取利息。在這種情況之下，本金和利息是連在一起的，兩者是加在一起的一堆現金，完全分不開的。 第二種我稱為「天然派息」，例如買房子收租。房子相等於本金，這「本金」是不變的，而租金就是派息，房子是房子，租金是現金，這兩者是截然分開的。如果房子值一百萬元，每年租金三萬元，你不可能收取四萬元，然後令房子的價值變成九十九萬元。這是不可以的。 第三種我稱為「渾然一體」，例如零息債券，它的利息是和本金價值混在一起，不可分的，這和連續統相類似，但又有着分別。 第四種是可分可不分的，例如股票，因為公司可以派息，也可以不派息，當它不派息時，它的價值不變，因為息會變成了股價的一部分。 今日我想說的，是買樓收租和「天然派息」。 我一直認為租樓千萬要租新樓，買樓卻要買十至二十年樓。 你買了房子，可以用來自住，可以用來收租，更加可以丟空了，乾放着，等它升值。然而，當你把房子用來出租時，收回來的租金，便是你的投資回報。 在一般的投資計算，可以用年租金收入，來計算租金的回報率。例如說，你的房子的價值是一千萬元，年收租金五十萬元，回報率便是五十萬除以一千萬，即5%了。 問題在於，這個算法是不對的。 因為，一間房子在出租了一年之後，價值是會改變的。房地產是建築物，而建築物是會折舊的。我們可以看到，十年樓的價格，是低於新樓一成至兩成，而三十年樓的價格，更是低上兩成以上，五十年樓的價格，那就更低了。 依我的約略計算，新樓的貶值率，大約是2%至3%之間，而這是以複式計算的。換言之，假設樓的第一年折舊率是100乘98%，即98，到了第二年，那是98%乘98%，即是96.04%，餘此類推。這即是說，新樓在最初的幾年，折舊的速度比較快，而愈到後來，折舊的速度愈慢。 所以，我一直以來，認為租樓千萬要租新樓，但是買樓卻要買十年至二十年左右的樓，因為這時樓的「高速折舊期」已經過去了，跟着的折舊會變慢，但是，這個時間的房子，依然有着足夠的新淨，自住也不太委屈了自己。 所以，如果計算租金的回報，必須也計上樓宇的折舊，才能夠計算出真實的回報率。因此我常常說，在樓價的最瘋癲期，如果把折舊也計算上，實際租金是負回報，我見過價值七千萬元，在淺水灣的豪宅，只租十萬元，我也心思思想租番一間。 為甚麼很多人都會忽略了樓宇的折舊呢？因為在yield來說，它是一種「暗水」，意即是隱藏的成本，如果不是專業人士，便往往看不到這一點了。 這好比當年的我，並不明白為甚麼人們收到了派息，便歡天喜地﹕這明明是股票的價值減少了，股價加上派息，總值可是不變的。然而，如果你手上拿着一張股票，這一張股票並沒有變化，也沒有缺角或短少了，無端端卻又收到了一份現金，這好比無故多出了一份禮物，表面上，當然是值得高興的事。 結論是，租金就和股票派息的原理一樣，因為有「明水」可收，便看不到「暗水」了。這實在是人類分析事物的盲點。

投資和生活的優先次序

投資和生活的優先次序 在上兩期的《東周刊》，我在專欄寫了一篇文章，討論一位朋友考慮買樓，但由於他有一個非買不可的心頭好，所以難以劈價的困難。有一位讀者看了，說我在這個市況，居然還不勸阻朋友買樓，認真不夠朋友云云。 正如本欄的欄名是「投資就是生活」，投資的第一個目的，並非是為了賺最多的錢，而是為了生活得更美好，更快樂，這是我們在制定任何的投資策略之前，所必須切記的要點。以下是一個真人真事的例子。 有一對青年男女，儲錢結婚已經有好幾年了。他們均是大學畢業，收入不低，在大約三十歲的時候，終於儲夠了首期，十分高興，準備去付首期買樓了。 這對男女是我的讀者，當然知道現在買樓，是很吃虧的，在未來的幾年，樓價隨時會跌上幾成。他們也相信我的估計，如果照目前的趨勢，在五年之後，才去買樓，應該是最有利的。 問題在於，這對男女之所以要買樓，是因為要結婚。在這方面，他們更有另外的一個難題，就是這兩位都是天主教徒，所以在結婚前，不可以有婚前性行為。換言之，這一對新人夫婦，是近世很罕有的處男處女。 若樓價五年跌三成，青年現在買樓，每年「性行為附加費」約樓價6%。 所以，他們也實在很心急，因為在結婚買樓之後，他們才可以實行盼望了很多很多年的行為。這個等待、盼望的過程，當然是很興奮的，尤其是，當他們剛剛儲夠了首期，終於可以買樓結婚了，這種渴望的心情，大家是可以想像得到的。 但是，在預期樓價五年後才會見底，他們應該怎樣應對，才是最高明的呢？ 第一個選擇，他們可以推遲五年才買樓。在今日的香港，三十五歲才結婚，並不算遲，但是三十五歲才開始第一次性行為，卻未免是太遲了。其實，三十歲才開始享受性生活，未免是稍遲了一點，但如果拖延至三十五歲，這相等於是到了中年，才開始性生活，對於人生而言，當然也是一種浪費。 第二個選擇，是索性婚前性行為，五年後才結婚買樓。這是很多人都會選擇的做法。但就一對天主教徒而言，這和宗教原則相違背，卻是不可以接受的。 第三個選擇，就是先結婚而不買樓。但是，女人會不同意這做法，因為當一個女人守到了三十歲，一直把她的貞操和房子兩者掛鈎，這已經造成了根深柢固的思想，要想改變，實在並不容易。 第四個選擇，就是不顧一切，現在就去買樓。假設樓價在五年之內，跌去三成，每年的「性行為附加費」，大約不過是樓價的6%，這雖然是貴一點，但並非完全不可以接受。 當然了，這對男女的最終決定，正是第四個選擇：不顧一切地去買樓。而當我和其他懂得投資的朋友，去討論這件事，很多人都同情這對男女的選擇，理由是：「時間是無價的。我們因為投資的得失，因而浪費了快樂的生命，是絕對不值得的。」 我的說法就是：「投資就是生活，而生活凌駕於投資之上。我們可以為了過更好的生活，去犧牲投資，但卻不能因為投資，因而影響了生活。這兩者的次序是不可以掉亂的。」

我們的麵包 比別人的牛肉還要貴

我們的麵包 比別人的牛肉還要貴 Demographia是由美國一間交通研究顧問公司老闆Wendell Cox成立的研究機構，以每年公布的「國際樓價負擔能力報告」（Demographia International Housing Affordability Survey）而著名，這個報告在今年的研究範圍包括了香港、澳洲、新西蘭、新加坡、英國、日本、加拿大、美國、愛爾蘭等九個地方、三百六十個城市，而香港則自從在二○一一年給加入了該份報告的統計研究範圍之後，一直蟬聯冠軍。 香港的樓價是貴，是全世界最難以負擔，這是肯定的，根據這份報告，這四年來香港的供樓負擔指數分別是11.4、12.6、13.5和14.9，可見得香港人的供樓負擔比重是一年比一年加重，真慘。 然而，這份報告所針對的，只是該地人民的收入，和買一間當地普通住宅時的價格，但這只是衡量樓價的其中一個元素而已，而不是全部。人們往往錯誤解讀了這個數據，所以我必須站出來，指正這些謬誤。 別人的供樓負擔是大魚大肉，我們的卻是麵包，卻還要比人貴。 「樓價負擔能力」，也即是樓價和人民收入的比重，是否就是衡量樓價高低的最重要指標呢？我且用非洲，又或者是巴布亞新畿內亞這些窮國來做例子。 在這些窮國，樓價負擔是很低很低的，也許是全世界最低的諸國。但這代表了他們的居住環境很好嗎？當然不是了！這些窮國的人民很多都是住在茅屋，風吹雨打，住得比狗還不如。他們的樓價負擔指樓之所以低，皆因他們的大部分可支配收入，都去了支付食物的方面去了。 至於在香港，在上世紀六十年代，樓價負擔指數也是很低的，這也是因為人們對吃的和穿的都不足夠，自然更沒有資格去關心居住的問題了。香港的樓價急升，反而是在七十年代後期，香港的經濟從小康進入了富裕，才開始的。 為甚麼香港人可以負擔這麼高的樓價呢？其中一個人們忽略了的原因，是香港的物價並不高。香港是個免稅港，入口不用打稅，又鄰近中國大陸，很容易買到大量生產的平貨。在灣仔春園街買一件衣服，可以低價至十元。在香港吃麥當勞，只是西方麥記的三成價錢。正是因為香港人可以省下這些其他支出，才有這個「本錢」，去負擔高昂的樓價。 在上述的Demographia報告之中，香港排名第一，分數是14.9，第二和第三的則是澳洲和新西蘭，分數均是5.5，日本則是排名第六，分數是4.0。誰都知道，澳洲和新西蘭地廣人稀，居住環境十分舒服，但是日本的居住環境卻是非常狹小、狹窄，在二十年前，也勝不了香港許多，只是近年由於努力建設，雖然改善了不少，但也還同澳洲和新西蘭相差很遠很遠，但為甚麼前兩者的樓價負擔比率，日本居然反在這澳紐之下呢？ 這是由於這個報告，計算的基數是一個普通的住宅單位，但是在不同的地方，這個普通的住宅單位的定義卻是大大的有別。在香港，新屋的平均面積是不到五百呎，新加坡是八百呎有多，令人意想不到的是日本，居然接近一千四百呎，美國是二千五百呎，加拿大也有接近二千呎。 所以說，別人的供樓負擔，吃的是大魚大肉，我們的供樓負擔，吃的卻是麵包，這本來已經是不可比較的了。而我們吃的麵包居然比別人的大魚大肉還要貴得多，這才是令人不可忍受的事情。

三隻小豬的房子

三隻小豬的房子 我有一個朋友，大約十年前，在深圳買了一個單位，買價是1.5萬元，在去年出售，賣價則是8.5萬元，賺了幾倍。 我奇怪地問：「就算是深圳樓，都無咁平嘅？」 他說：「第一，這個單位是僭建的天台，沒有房產證的，產權不清，當然賣不起價。」 我問：「第二呢？」 他說：「第二就是這個單位的質素……」 我說：「質素一定很差，問題是差到哪一個地步？」 他的說法很妙：「就像是三隻小豬的家！」 我們付首期買的房子，就像三隻小豬，只擁有房子的一面牆。 為防大家沒有聽過《三隻小豬》（The Three Little Pigs）這個出自十九世紀的英國，家傳戶曉的寓言故事，我姑且在這裏重述一次： 有三隻小豬，牠們是兄弟，各自蓋了一座房子。大哥蓋的是一間草屋，二哥蓋的是一間木屋，然後把餘下的時間去作遊玩。三弟則努力工作，花了很多時間，用石頭打造了一間穩當的石屋。 有一天，一頭大野狼來了，要吃小豬們。大豬逃到了自己蓋的草屋，大野狼一口把草吹走了，然後吃了大豬。二豬逃到自己蓋的木屋，但給大野狼一撞，木屋便散破了，二豬於是也遭大狼吃掉了。 然後，大野狼走到了三豬的家，但由於這石屋蓋得太過堅牢了，大野狼怎樣也打不破，進不了屋，因而也吃不了三豬。三豬幸保性命。 由於這個故事有兩豬被吃，太殘忍了， 所以現代人把它修改了，變成了大豬和二豬逃到了三豬的家裏，幸保性命。但這樣一來，就失了原來的教育意義，因為原來故事的教訓，就是一個人必須努力工作，努力積蓄，才能夠在災難來臨時，得以逃脫。假設亂花錢的大哥和二哥在遇上金融海嘯時，竟然沒有破產，而是靠着問向來辛辛苦苦省錢的三弟借錢，去度過難關，那麼，這個故事還有甚麼教育意義可言？ 但這故事的最絕版本，還是在很多很多年前，甘小文在《玉郎漫畫》的改編版本：當大豬和二豬避到了三豬的石屋時，大野狼意圖撞開大門，誰知整間石屋竟能自我移動，避開了大野狼的攻擊。卻原來，因為建造石屋太花時間，所以三豬只來得及建好了大門的一方，即是只有一道牆，其餘三方都是空蕩蕩的。 我認為，小文老師的這一個版本，比起原作，對現代人更富有教育意義。因為我們辛辛苦苦的買一間房子，以為自己是擁有了它，但其實，我們只是付了首期，但說穿了，我們豈不都像小文老師筆下的三豬，只擁有房子的一面牆？其餘的三面，都是在銀行的手裏。 最後說回那個買了「三隻小豬的家」的那個買家。根據我朋友的說法：「他們是一對農民夫婦，捧了現金來，有很多是小額紙幣，都是很殘舊的，不知貯蓄了多久。他們看見這個單位，眼睛像是發了亮，買下這房子時，開心得不得了。」 他補充了一句：「這房子是透風的，冬天特別冷，下雨時會漏水，我想這對夫婦本來是在街上露宿的，買這單位時，才會如此高興。」 不知怎的，我覺得這故事特別感人。我雖然不是身在其境，但我常常會想像到那對農民夫婦眼睛發光的樣子，所以才會把這故事寫出來。當我想起我的一件衣服，也要8.5萬元，我真的有點兒覺得內疚，朱門酒肉臭，也許正是這個意思。

樓市會跌多少和會跌多久？

樓市會跌多少和會跌多久？ 大約在一個月前，上海《第一財經》電視頻道的記者訪問我，劈頭第一句便是問我：「根據你的樓市周期理論，你對未來的樓價有何看法呢？」 我嚴正地回答：「我在《炒樓密碼》一書的主題，的確講的是樓市周期，可是樓市周期理論並非是我的發明，而是公認的科學。諾貝爾獎得主、發明了G.D.P.的計算方法的『G.D.P.之父』Simon Kuznets作出過詳細的分析，Homer Hoyt研究了一百三十三年的芝加哥地產，以及近代無數的實證研究，都是得出同樣的結論，就是樓價是有周期性的，這個周期大約是二十年一次循環。」 那些認為買樓可無驚無險贏大錢的人，幻想得太美麗了。 所以，我看香港很多所謂「樓市專家」的分析，都覺得很可笑，就是他們所舉的例子和論證，都只不過是局限於這二、三十年間，他們本身的自我經驗；而單憑經驗，不去讀書，不去研究它在科學上的基本原理，這種思維方式，叫做「不學有術」。除非香港的樓市狀況可以獨獨脫離於全世界、這二百年來的樓市經驗運行模式，否則，樓市周期理論是錯不了的。 然而，這並不代表我不同意「長期來說，樓市必升」的神話，不過，這不是那些唱好者講的，只要在現時的大跌市中買了樓，三年、五年就會升回上去，而是要用十年、二十年來做循環單位：在這個「時間間隔」之下，樓市的確是必升無疑的。 問題在於，樓市究竟會跌上多少、下跌的時間多久呢？ 第一個問題，暫時是難以解答的。如果按照波幅來看，樓市是要回調三成至五成，才算是跌夠了，視乎不同的樓宇而定。豪宅太貴了，先前升得太高了，跌幅會多一點，但是小單位的跌幅就會小一點。 然而，由於建築費上升得太快，樓價可能跌不到這個地步。但這必須要看一個政治因素，就是政府會不會成功引入外地勞工，因為我看梁振英政府的做法，引入外勞的機會率超過了一半。如果政府可成功地引入外勞，有效地減低了建築費，那麼，樓價是可以「黑色午夜，深不見底」的。 我看很多人的樓價分析，都忽略了「引入外勞」的這一個潛在性的政治風險，然而，在房地產市場，除了供應和需求這些基本的原則之外，政治因素是永遠會發生的變數。 至於樓價下跌的時間有多長，一般來說，下跌的速度比較快，跌的時間就比較短，如果是緩慢地下跌，那麼，跌的時間就很長了。這當然也同槓桿比率有關：槓桿高，就跌得快，槓桿少，就跌得慢，這也是定律，不單存在於樓市，也存在於所有的投資市場。 所以，很多人樂觀地說，由於香港人的按揭率很低，所以樓價不會下跌，這是錯誤的想法，真實的情況是：由於香港人的按揭率很低，所以樓價的下跌會很緩慢，但是，正因它的下跌太過緩慢，因此，下跌的時間也會很長。 我估計樓市下跌的時間，將會是五年以上，因為樓市下跌到某一程度，梁振英政府就會撤銷辣招，這是一種刺激，令樓市反彈，反彈過後，又再緩慢下跌，直至跌完為止。 簡單說，在投資世界，的確有着長期永遠上升，長揸必贏的產品，但這種長揸必贏的投資品，必然會有一段「殺人如麻」的時間，把所有不夠實力、無耐性等待的散戶殺個清光，然後留待有持貨能力的人去贏大錢。那些認為買樓可以無驚無險地贏大錢的人，這可是太過美麗的幻想了。

為甚麼預期樓價下跌 仍要買樓

為甚麼預期樓價下跌　仍要買樓 大家都知道，我是樓市的大淡友，認為樓市已經步入了下降的周期，而這個下降周期，正如古往今來、古今中外的跌市，估計會維持五年以上。但是，在近這一個月，我這位大淡友居然慫恿朋友在年底買樓，何解也？ 話說在去年的年初，梁振英政府施展了雙辣招，跟着的好一段時間，發展商停止了推出新盤。這些新盤，累積在發展商的手上，將會在今年推出，因此，今年推出的新盤的數目，也是近年未有的高。 所以我有理由相信，在今年之內，樓價會再跌10%至15%左右。但是，跌到了這一個地步，梁振英政府就會起了戒心，如果再跌下去，將會取消辣招，最少也會取消其中的一項辣招，因此我認為，樓價在跌了15%之後，便再難以跌下去了。 這好比在上次的大熊市，在西元二千年的前後，也有過前後三年左右的樓價平穩期，是到了二○○二年之後，樓價才再度跌下去。這是因為在熊市二期，價格並非有秩序地緩慢下跌，而是一浸一浸、一級一級的跌下去，當把市場的購買力消耗盡了，才會突然暴跌。 誰管幾年之後是甚麼世界？只要有錢負擔得起，可以不管一切買樓享受先。 這好比炒股票，大家可千萬不要以為，股票在高位散貨最多，實際上，莊家真正瘋狂出貨的時刻，是在股價跌去了兩成以上的時候。所以，在一九九七年的熊市，真正殺散戶的，不是在高位的17,000點，而是停在高原的12,000點。在二○○八年的熊市，真正殺散戶的，不是在高位的32,000點，而是在高原的20,000點。 樓價的走勢也是一樣。如果今年暴跌了一次，所有的散戶都會覺得很平。當美國退市時，梁振英政府可以取消辣招，以作對沖美國退市的負面影響。 其實，所謂的「需求管理」辣招，早在二十多年前，已經開始推出，而且推出了幾次之多，只是在一九九七年至二○○三年的大跌市時，董建華政府也沒有取消這些舊辣招，後來的曾蔭權政府當然也沒有取消。所以，如果在美國退市時，梁振英政府要刺激樓市，是有很多的招數可以使用的，大不了回復到一九九○年的情況罷了。 所以，我並不認為，在未來的三年之內，樓價可以跌掉25%以上，最大的可能性，是在下跌15%至20%之間徘徊。而真正的危機，是在三年之後，可能是四年至五年之後，這時梁振英政府的招數已經出得七七八八，而他任內的大量供應也開始推出市面，這才是樓市作出第二次暴跌的時刻。 但為甚麼我們不等到樓市幾年之後跌到最底，才去買樓呢？這就是一句話：「投資就是生活。」我曾經舉過一個極端例子：「唔通預期樓價下跌二十年，就二十年都唔買樓咩，你都要住o架！」 正如我預計，只要樓價再跌10%至15%，再要大跌下去，那是好幾年之後的事。誰管得幾年之後是甚麼世界呢？所以只要有錢、也負擔得起，可以不管一切，買了、享受了先至算。正因如此，現在的我都在開始留意睇樓了！