不要問地產經紀 房子的優點

不要問地產經紀 房子的優點 我常常說，男女擇偶，找的並非是對方的優點，而是對方的缺點。 誰不想找一個美男/美女，屋企大把錢，兼且談吐有趣，又有內涵，而且還對自己呵護備至的伴侶呢？可是照照鏡子，秤秤自己的斤両，要找一個這種水平的伴侶，好像還不夠班，只有退而求其次，甚至是其次其次其次其次其次又再其次了。 例如說，美女的條件固然是很好，但是要求也高，最喜歡就是找一個名門公子，去當男友。名門公子當然是最理想的男友，可是他的選擇也多，美女不一定能夠成功突圍。 所以呢，如果按照博弈論，美女的最佳選擇，就是退而求其次：找一個年紀比較大的，或者是找一個沒那麼富有的，抑或是照樣找一個最高級的公子，但關係卻不長久，只是（被）玩玩就算？ 究竟挑哪一種，純粹是個人的喜好和價值判斷，只有自己心知，沒有人可以代閣下決定，問題在於，應該怎樣去下決定，才是最適合的呢？ 買樓想賺錢，千萬不要挑自己喜歡的房子，而是買最能賺錢的。 如果按照思考方法，她應該先不去想對方的優點，而是先想缺點，才能夠挑出最佳的結果來：她比較能夠忍受對方的年老，還是比較願意捱窮，抑或是只求剎那快樂，不去追求永恒呢？ 換言之，我們挑選伴侶的大原則，就是挑一個最能忍受其缺點的。例如說，每個女人都有她的怪脾氣，一個男人挑選的老婆，往往是一個脾氣沒那麼怪的。 我之所以說起以上的擇偶問題，其實想說的是買樓。 有關睇樓買樓，我對於地產經紀的要求是：「你不要說房子的優點，優點我可看得出來。你要同我講缺點，我如果能夠忍受它的缺點，便會買下這房子了。」 正如一個人的條件有限，不可能挑到最理想的對象，只能退而求其次其次其次，一個人的錢銀有限，也不可能買到完美無缺的房子，所以我們也必然要作出取捨。 所以，買樓的真正策略，是有如當年的美國總統甘迺迪所說的：「不要問你的國家能為你做些甚麼，而要問一下你能為你的國家做些甚麼。」（Ask not what your country can do for you, ask what you can do for your country.）也就是說，不要問地產經紀這房子有甚麼好處，而要問一下這房子有甚麼缺點。買樓的原則就是（Ask not how good is this house, ask how bad it is.） 例如說，如果你的聽力有問題，不介意住進太吵的地方，機場附近便不成缺點了，可以買進東涌，如果你的嗅覺不靈光，又或者是習慣車出車入，兼且長期關窗（我就是這樣的人），那就可以買進將軍澳堆填區，如果你並不需要上班，那就可以住在元朗的村屋了。 最絕的個案，是一位叫「龍生」的小朋友，他用一百二十萬元，買進了深水埗的一間四百多呎的唐樓。這麼便宜的價格，皆因這是唐樓六樓，沒有電梯。 龍生的理由是：「這是用來出租的，反正走路的不是我，有甚麼相干？」 這個房子，在他買進時，已經超過了五厘回報，如果走路的不是他，又有甚麼相干呢？ 所以，第二個結論是：如果想在房地產市場賺錢，千萬不要挑自己喜歡的房子去買，而要買最能令人賺錢的房子。這正如一個想在男人的身上賺錢的女人，也從來不會挑自己喜歡的男人去溝。

買樓殺價的妙法

買樓殺價的妙法 投資是一個弱肉強食的世界，而買賣樓宇是一種投資，有時候，有的人，是會採用一些弱肉強食的手段，以求獲取差價。 沒多久前，有人向我提供旺角的一個單位，是一間唐樓，只有幾百呎。但這也有一個好處，因為在旺角有很多的工作機會，所以是不愁租客的。 對方介紹了房子的價錢、位置和面積之後，便說它的缺點了：「它有租客，但租金不高，所以也沒法交吉，亦不能睇樓，因為它是太舊的唐樓，所以不能做按揭。」 我大喜說：「這些哪裏是缺點，簡直是大大的優點呢！這種樓，一定無人買，而且在今日的市況，更加是衰無可衰，所以，我也可以大殺其價，因為對方根本沒有討價還價的本錢！」 租金不高，但我能等，而旺角區的租客不愁，將來租約滿後，把租金調整到市價，也不會有多大的問題。不睇樓，又不是用來自住，有甚麼問題？至於不能做按揭，兩百幾萬貨仔，大不了一次過付款罷了。 現在市況低迷，找一些缺點多多的舊樓，更容易殺價。 我有一個炒樓專家朋友，還有更絕的方法，就是自己先出了價，而且是大手殺價，假設是，一千萬元的房子，殺成了八百萬。對方當然不肯了。 這不要緊，過幾天，又有人去睇樓了，這一次，出價更低，只出七百七十萬。對方自然更為反對。跟着睇樓的人，也是愈出愈低，最低的一個，只能出到七百萬，甚至是六百五十萬。不消說的，這些人，統統都是我的炒樓專家朋友的「一致行動人士」，只是來「做媒」的。 這樣子下來，一次又一次的心理打擊，那個賣樓者，漸漸心灰意冷了，終於，便以八百萬元，賣了給我的朋友，結果這個舖位，朋友賺了超過十倍的利潤。 但這個情況，是只有在沒人睇樓時，才能做得到，我的那個朋友是在二○○二年至二○○四年時，才大量使出這個招數。而在現在，很可能也是使用這個招數的另一好時機。 以上的辦法，還不是最絕的。有一次，這個朋友看上了另一個優質舖位，但是那位業主堅決不肯割愛，只願意出租。 於是，有人租下了這個舖位，但是租下了之後，卻甚麼都不幹：不裝修、也不交租，變成了一個租霸。業主千方百計，用盡了法律手段，終於把這位租霸趕走了。 沒多久，這個舖位又租出了，沒想到，這一次新的租客，也是一個租霸。業主又是費了九牛二虎之力，才又把這個租霸趕走了。 如是者，一而再，再而三的發生，這個業主終於心灰意冷，心想：「哎呀，原來當業主是這麼麻煩的，世界上的租霸是如此的多，我還是把店舖賣掉算了。」 於是，他賣舖，我的朋友成功買下了。不待言的，那些租霸們，也是他的同夥，是串通了的一場好戲。 說回先前說的那間唐樓，最大的問題，不是在於殺價，而是我實在不看好未來的樓價，除非能夠到三成以上，否則也有風險。但是要殺價三成，現在顯然還未到時候，也不可能做得到，還是chotto matte，等等吧。

理財就是統計學

理財就是統計學 這個專欄的名字叫「投資就是生活」，可是，今天說的卻是比投資更高一個層次的事情，就是「理財」。是的，理財比投資更高一個層次，因為投資只是理財的一部分而已。 人類的理財，一共分為三個部分： 1.投資增值，這是進取型的，或投資保值，這是保守型的。 2.保險。 3.消費，包括了生存所必須的消費，以及為了享樂的消費。 簡單點說，你把錢用來投資、為人生購買保險，還是用來花費呢？當然，這三個部分，並不是完全互相排斥的，有的人在投資之上，可以獲得比消費更大的樂趣，在他而言，投資又算不算是「消費」呢？又或者是，購買儲蓄保險，應該算是保險，還是應該算是投資呢？ 我們暫且不去討論這些瑣碎的定義問題，而是直指重心，探討理財的本質。究竟理財的本質是甚麼呢？ 理財包括投資、保險及消費，如何當中取得平衡，是統計學的問題。 別人的答案我不知道，但是我周顯大師的答案，則是﹕理財是一種統計學。 為甚麼理財是統計學呢？因為每一種「正確」的理財方式，都只是建基於統計學上的假設。例如說，在年輕時儲蓄投資是一件好事，但是，如果有一個人不幸地突然意外死亡，變成了「人在天堂，錢在銀行」的慘況，如果他在天有靈，那就會後悔為何不在生前把錢花個光光。 可是，另一個可能性，就是一個人在年輕時，揮霍無度，把所有的錢都花光了，既沒有積蓄，又沒有投資，但偏偏卻又不早死，而是壽比南山，那麼，他到了晚年時，一定會後悔年輕時為何不好好的為自己的未來打算。 一個正常人的理財方式，是在年輕時努力儲蓄和投資，但要花小部分去買保險，以備不測，但又要作出某程度的花費享樂，以免因意外早死，而作出的對沖，否則人生沒有享樂過，那就很吃虧了。 換言之，他的收入得分成了三份﹕投資、保險、消費，各佔一些，這才是最為安全的做法。但為甚麼這種做法最好呢？ 這是因為在統計學上，一個人能夠活到七十歲以上，可能性是最大的。另一方面，有一些怪雞，例如說，有人認為不發達，毋寧死，有人則根本不喜歡花錢，認為儲蓄和投資本身就是人生最大的樂趣，有的人則整天吃喝玩樂，活着就像蝴蝶來又去，反正老來可以領綜援，餓不死自己，花政府的錢總比花自己的錢為佳，有的人甚至不怕窮，只是想過自己要過的生活，像長毛梁國雄，或美國的梭羅……每一種人的生活目標，都是不同的，所以，每一個人的理財方法，都應該是不同的。 然而，前述的投資、保險、消費，各佔一些，卻是在統計學上的最大值，這也即是說，大部分人的想法，都是這樣的，而以上的種種「怪雞」，只是小部分人的想法而已，雖然存在，但是在統計值上，卻並不重要。 所以，我們在制定理財計劃時，必須記着兩點：第一點，自己是不是統計學上最大值的典型人，如果不是，那就可能要採用另類的理財方式。第二點，是每一種理財方式，都會有失敗的可能性，儲蓄而早死是其中的一種，抱着太多的錢沒花而終老，也是其中的一種……數之不盡。

明水和暗水

明水和暗水 我在年前的一篇文章之中，討論過投資的四種不同的「派息」(yield)的方法﹕ 第一種是「連續統」，例如把現金存進銀行，收取利息。在這種情況之下，本金和利息是連在一起的，兩者是加在一起的一堆現金，完全分不開的。 第二種我稱為「天然派息」，例如買房子收租。房子相等於本金，這「本金」是不變的，而租金就是派息，房子是房子，租金是現金，這兩者是截然分開的。如果房子值一百萬元，每年租金三萬元，你不可能收取四萬元，然後令房子的價值變成九十九萬元。這是不可以的。 第三種我稱為「渾然一體」，例如零息債券，它的利息是和本金價值混在一起，不可分的，這和連續統相類似，但又有着分別。 第四種是可分可不分的，例如股票，因為公司可以派息，也可以不派息，當它不派息時，它的價值不變，因為息會變成了股價的一部分。 今日我想說的，是買樓收租和「天然派息」。 我一直認為租樓千萬要租新樓，買樓卻要買十至二十年樓。 你買了房子，可以用來自住，可以用來收租，更加可以丟空了，乾放着，等它升值。然而，當你把房子用來出租時，收回來的租金，便是你的投資回報。 在一般的投資計算，可以用年租金收入，來計算租金的回報率。例如說，你的房子的價值是一千萬元，年收租金五十萬元，回報率便是五十萬除以一千萬，即5%了。 問題在於，這個算法是不對的。 因為，一間房子在出租了一年之後，價值是會改變的。房地產是建築物，而建築物是會折舊的。我們可以看到，十年樓的價格，是低於新樓一成至兩成，而三十年樓的價格，更是低上兩成以上，五十年樓的價格，那就更低了。 依我的約略計算，新樓的貶值率，大約是2%至3%之間，而這是以複式計算的。換言之，假設樓的第一年折舊率是100乘98%，即98，到了第二年，那是98%乘98%，即是96.04%，餘此類推。這即是說，新樓在最初的幾年，折舊的速度比較快，而愈到後來，折舊的速度愈慢。 所以，我一直以來，認為租樓千萬要租新樓，但是買樓卻要買十年至二十年左右的樓，因為這時樓的「高速折舊期」已經過去了，跟着的折舊會變慢，但是，這個時間的房子，依然有着足夠的新淨，自住也不太委屈了自己。 所以，如果計算租金的回報，必須也計上樓宇的折舊，才能夠計算出真實的回報率。因此我常常說，在樓價的最瘋癲期，如果把折舊也計算上，實際租金是負回報，我見過價值七千萬元，在淺水灣的豪宅，只租十萬元，我也心思思想租番一間。 為甚麼很多人都會忽略了樓宇的折舊呢？因為在yield來說，它是一種「暗水」，意即是隱藏的成本，如果不是專業人士，便往往看不到這一點了。 這好比當年的我，並不明白為甚麼人們收到了派息，便歡天喜地﹕這明明是股票的價值減少了，股價加上派息，總值可是不變的。然而，如果你手上拿着一張股票，這一張股票並沒有變化，也沒有缺角或短少了，無端端卻又收到了一份現金，這好比無故多出了一份禮物，表面上，當然是值得高興的事。 結論是，租金就和股票派息的原理一樣，因為有「明水」可收，便看不到「暗水」了。這實在是人類分析事物的盲點。

投資和生活的優先次序

投資和生活的優先次序 在上兩期的《東周刊》，我在專欄寫了一篇文章，討論一位朋友考慮買樓，但由於他有一個非買不可的心頭好，所以難以劈價的困難。有一位讀者看了，說我在這個市況，居然還不勸阻朋友買樓，認真不夠朋友云云。 正如本欄的欄名是「投資就是生活」，投資的第一個目的，並非是為了賺最多的錢，而是為了生活得更美好，更快樂，這是我們在制定任何的投資策略之前，所必須切記的要點。以下是一個真人真事的例子。 有一對青年男女，儲錢結婚已經有好幾年了。他們均是大學畢業，收入不低，在大約三十歲的時候，終於儲夠了首期，十分高興，準備去付首期買樓了。 這對男女是我的讀者，當然知道現在買樓，是很吃虧的，在未來的幾年，樓價隨時會跌上幾成。他們也相信我的估計，如果照目前的趨勢，在五年之後，才去買樓，應該是最有利的。 問題在於，這對男女之所以要買樓，是因為要結婚。在這方面，他們更有另外的一個難題，就是這兩位都是天主教徒，所以在結婚前，不可以有婚前性行為。換言之，這一對新人夫婦，是近世很罕有的處男處女。 若樓價五年跌三成，青年現在買樓，每年「性行為附加費」約樓價6%。 所以，他們也實在很心急，因為在結婚買樓之後，他們才可以實行盼望了很多很多年的行為。這個等待、盼望的過程，當然是很興奮的，尤其是，當他們剛剛儲夠了首期，終於可以買樓結婚了，這種渴望的心情，大家是可以想像得到的。 但是，在預期樓價五年後才會見底，他們應該怎樣應對，才是最高明的呢？ 第一個選擇，他們可以推遲五年才買樓。在今日的香港，三十五歲才結婚，並不算遲，但是三十五歲才開始第一次性行為，卻未免是太遲了。其實，三十歲才開始享受性生活，未免是稍遲了一點，但如果拖延至三十五歲，這相等於是到了中年，才開始性生活，對於人生而言，當然也是一種浪費。 第二個選擇，是索性婚前性行為，五年後才結婚買樓。這是很多人都會選擇的做法。但就一對天主教徒而言，這和宗教原則相違背，卻是不可以接受的。 第三個選擇，就是先結婚而不買樓。但是，女人會不同意這做法，因為當一個女人守到了三十歲，一直把她的貞操和房子兩者掛鈎，這已經造成了根深柢固的思想，要想改變，實在並不容易。 第四個選擇，就是不顧一切，現在就去買樓。假設樓價在五年之內，跌去三成，每年的「性行為附加費」，大約不過是樓價的6%，這雖然是貴一點，但並非完全不可以接受。 當然了，這對男女的最終決定，正是第四個選擇：不顧一切地去買樓。而當我和其他懂得投資的朋友，去討論這件事，很多人都同情這對男女的選擇，理由是：「時間是無價的。我們因為投資的得失，因而浪費了快樂的生命，是絕對不值得的。」 我的說法就是：「投資就是生活，而生活凌駕於投資之上。我們可以為了過更好的生活，去犧牲投資，但卻不能因為投資，因而影響了生活。這兩者的次序是不可以掉亂的。」

我們的麵包 比別人的牛肉還要貴

我們的麵包 比別人的牛肉還要貴 Demographia是由美國一間交通研究顧問公司老闆Wendell Cox成立的研究機構，以每年公布的「國際樓價負擔能力報告」（Demographia International Housing Affordability Survey）而著名，這個報告在今年的研究範圍包括了香港、澳洲、新西蘭、新加坡、英國、日本、加拿大、美國、愛爾蘭等九個地方、三百六十個城市，而香港則自從在二○一一年給加入了該份報告的統計研究範圍之後，一直蟬聯冠軍。 香港的樓價是貴，是全世界最難以負擔，這是肯定的，根據這份報告，這四年來香港的供樓負擔指數分別是11.4、12.6、13.5和14.9，可見得香港人的供樓負擔比重是一年比一年加重，真慘。 然而，這份報告所針對的，只是該地人民的收入，和買一間當地普通住宅時的價格，但這只是衡量樓價的其中一個元素而已，而不是全部。人們往往錯誤解讀了這個數據，所以我必須站出來，指正這些謬誤。 別人的供樓負擔是大魚大肉，我們的卻是麵包，卻還要比人貴。 「樓價負擔能力」，也即是樓價和人民收入的比重，是否就是衡量樓價高低的最重要指標呢？我且用非洲，又或者是巴布亞新畿內亞這些窮國來做例子。 在這些窮國，樓價負擔是很低很低的，也許是全世界最低的諸國。但這代表了他們的居住環境很好嗎？當然不是了！這些窮國的人民很多都是住在茅屋，風吹雨打，住得比狗還不如。他們的樓價負擔指樓之所以低，皆因他們的大部分可支配收入，都去了支付食物的方面去了。 至於在香港，在上世紀六十年代，樓價負擔指數也是很低的，這也是因為人們對吃的和穿的都不足夠，自然更沒有資格去關心居住的問題了。香港的樓價急升，反而是在七十年代後期，香港的經濟從小康進入了富裕，才開始的。 為甚麼香港人可以負擔這麼高的樓價呢？其中一個人們忽略了的原因，是香港的物價並不高。香港是個免稅港，入口不用打稅，又鄰近中國大陸，很容易買到大量生產的平貨。在灣仔春園街買一件衣服，可以低價至十元。在香港吃麥當勞，只是西方麥記的三成價錢。正是因為香港人可以省下這些其他支出，才有這個「本錢」，去負擔高昂的樓價。 在上述的Demographia報告之中，香港排名第一，分數是14.9，第二和第三的則是澳洲和新西蘭，分數均是5.5，日本則是排名第六，分數是4.0。誰都知道，澳洲和新西蘭地廣人稀，居住環境十分舒服，但是日本的居住環境卻是非常狹小、狹窄，在二十年前，也勝不了香港許多，只是近年由於努力建設，雖然改善了不少，但也還同澳洲和新西蘭相差很遠很遠，但為甚麼前兩者的樓價負擔比率，日本居然反在這澳紐之下呢？ 這是由於這個報告，計算的基數是一個普通的住宅單位，但是在不同的地方，這個普通的住宅單位的定義卻是大大的有別。在香港，新屋的平均面積是不到五百呎，新加坡是八百呎有多，令人意想不到的是日本，居然接近一千四百呎，美國是二千五百呎，加拿大也有接近二千呎。 所以說，別人的供樓負擔，吃的是大魚大肉，我們的供樓負擔，吃的卻是麵包，這本來已經是不可比較的了。而我們吃的麵包居然比別人的大魚大肉還要貴得多，這才是令人不可忍受的事情。

三隻小豬的房子

三隻小豬的房子 我有一個朋友，大約十年前，在深圳買了一個單位，買價是1.5萬元，在去年出售，賣價則是8.5萬元，賺了幾倍。 我奇怪地問：「就算是深圳樓，都無咁平嘅？」 他說：「第一，這個單位是僭建的天台，沒有房產證的，產權不清，當然賣不起價。」 我問：「第二呢？」 他說：「第二就是這個單位的質素……」 我說：「質素一定很差，問題是差到哪一個地步？」 他的說法很妙：「就像是三隻小豬的家！」 我們付首期買的房子，就像三隻小豬，只擁有房子的一面牆。 為防大家沒有聽過《三隻小豬》（The Three Little Pigs）這個出自十九世紀的英國，家傳戶曉的寓言故事，我姑且在這裏重述一次： 有三隻小豬，牠們是兄弟，各自蓋了一座房子。大哥蓋的是一間草屋，二哥蓋的是一間木屋，然後把餘下的時間去作遊玩。三弟則努力工作，花了很多時間，用石頭打造了一間穩當的石屋。 有一天，一頭大野狼來了，要吃小豬們。大豬逃到了自己蓋的草屋，大野狼一口把草吹走了，然後吃了大豬。二豬逃到自己蓋的木屋，但給大野狼一撞，木屋便散破了，二豬於是也遭大狼吃掉了。 然後，大野狼走到了三豬的家，但由於這石屋蓋得太過堅牢了，大野狼怎樣也打不破，進不了屋，因而也吃不了三豬。三豬幸保性命。 由於這個故事有兩豬被吃，太殘忍了， 所以現代人把它修改了，變成了大豬和二豬逃到了三豬的家裏，幸保性命。但這樣一來，就失了原來的教育意義，因為原來故事的教訓，就是一個人必須努力工作，努力積蓄，才能夠在災難來臨時，得以逃脫。假設亂花錢的大哥和二哥在遇上金融海嘯時，竟然沒有破產，而是靠着問向來辛辛苦苦省錢的三弟借錢，去度過難關，那麼，這個故事還有甚麼教育意義可言？ 但這故事的最絕版本，還是在很多很多年前，甘小文在《玉郎漫畫》的改編版本：當大豬和二豬避到了三豬的石屋時，大野狼意圖撞開大門，誰知整間石屋竟能自我移動，避開了大野狼的攻擊。卻原來，因為建造石屋太花時間，所以三豬只來得及建好了大門的一方，即是只有一道牆，其餘三方都是空蕩蕩的。 我認為，小文老師的這一個版本，比起原作，對現代人更富有教育意義。因為我們辛辛苦苦的買一間房子，以為自己是擁有了它，但其實，我們只是付了首期，但說穿了，我們豈不都像小文老師筆下的三豬，只擁有房子的一面牆？其餘的三面，都是在銀行的手裏。 最後說回那個買了「三隻小豬的家」的那個買家。根據我朋友的說法：「他們是一對農民夫婦，捧了現金來，有很多是小額紙幣，都是很殘舊的，不知貯蓄了多久。他們看見這個單位，眼睛像是發了亮，買下這房子時，開心得不得了。」 他補充了一句：「這房子是透風的，冬天特別冷，下雨時會漏水，我想這對夫婦本來是在街上露宿的，買這單位時，才會如此高興。」 不知怎的，我覺得這故事特別感人。我雖然不是身在其境，但我常常會想像到那對農民夫婦眼睛發光的樣子，所以才會把這故事寫出來。當我想起我的一件衣服，也要8.5萬元，我真的有點兒覺得內疚，朱門酒肉臭，也許正是這個意思。