樓價下挫 豪宅應先跌

星期日那天經過樓下，看看樓盤，一名地產代理衝了出來，游說我說﹕「天璽劈價三成，你有沒有興趣去看？」 我嚇了一跳，因為天璽減三成，價錢馬上變得很吸引。第二天，便看到了新聞，原來是「最多減三成」，實際只是劈了兩成左右，但都已經幾吸引了。 不過，天璽的價錢是蠻貴的，「新地」一直惜售，手上還有很多的貨，以今日的市，不劈價，恐怕難以大量出售。我的朋友Simon Tse在金融海嘯時，買進了大量天璽，如今已賺了大錢，不知他出貨了沒有呢？話時話，Simon這位金融大亨、娛樂大亨，已經很久沒有同他吃飯唱K了，謝「腥」，見字有空請電本人一聚，missing you！ 其實，豪宅先跌下來，是肯定的。因為今日的豪宅，很多已經升到回報率不到2厘，如果把樓宇折舊，差餉管理費也計上去，那就不足1厘，如果把買樓的交易費用再加上去，那就幾乎是零回報了。所以，當大家清醒過來，豪宅的價錢是可以跌去一半的，再加上減租的因素，終於會跌回至3至4厘的回報率左右，才是合理。 料明年有15%下跌空間 我對於樓價的預測，一直沒有變。由於它已經跌去了一成左右，在明年之內，大約還有10%至15%的下跌空間，然後便會停下來。因為買盤將大幅湧現，而梁振英也會開始逐步撤銷辣招，托住了樓市。 所以，如果心急買樓的人，或者是想買樓結婚的人，應該是在明年底去買樓，是最適合的。因為當樓價下跌了兩成之後，便有一個平原，成交會陸續增多，而價格也會回復平穩。

梁振英卸任時 樓市才見底

日前說過，樓價跌去兩成多之後，心急買樓的人，可以買來作為長期投資。那麼，不心急的人呢？ 如果你想買樓發達，那就只有去等。我早已經告訴過大家不止一次，乃至十次、一百次：經過無數前人的實證研究，樓價周期是20年一次，下跌的時間大約是5年左右。所以，應該是梁振英這一屆的政府任期滿了，下任特首上任了，樓價就會見底跌完。 那時大約是2017年，將會出現什麼情呢？ 那時正值大量樓盤推出，是供應量的高峰期，而且還是加息期的高峰，只要再加上一個壞消息，樓價就會出現一個骨牌式下跌，可以是跳跌(gap down)三成左右，大家都在恐慌了，把房子拋掉了，就好像SARS時一樣。 待樓價跌五成 不吃飯都要買樓 可是，這時候同時也是買樓發達期，大家可以碌卡買樓，不吃飯都要供樓，這才是發達之道，當年人們就是這樣發達的。(也許大家要在當時，多申請幾張信用卡，以備買樓之需。)因為，樓價跌了五成之後，已經是貼近成本價，所以根本就不可能再跌下去。當大家省悟這個道理，樓價便會逐漸止跌上升。更何，利息雖升，但租金也會升，回報率也是跌不下去的。所以，只要大家先走一步，便又可以享受到一個十年以上的樓價上升期，又是一個發大達的機會了。

買樓是「投資之父」

人們問我什麼投資工具最好，我只說了三種﹕銀行存款、房地產和股票。 銀行存款當然不算好的投資工具，但它是必要的，如果沒有現金，便什麼也做不成，所以一個人，多多少少，也要有點現金傍身，以備不時之需，也以備碰到十年一遇的投資機會時，可以馬上飛撲。 房地產投資有兩大好處，第一是可以高槓桿，借足七成，贏錢時利潤倍增，當然了，如果反了過來，輸錢時，也會把輸的數目放大了。第二是它十分容易﹕買樓只需要普通常識，是師奶也都懂得的常識。第三是管理容易，就算是有幾十個單位收租，也是十分容易去管理的。 所以，我常常說，買樓是投資之父，那麼，投資之母呢？就是股票了。正如我一直在強調，房地產是有周期的，一個周期大約是在20年左右。因此，當樓價已經接近谷底時，有5至6年的時間，是可以身買樓的。但是，當樓價的上升周期超過了一半，又或者是，下跌周期才剛剛開始，這一段時間，大約是6、7年左右，就不宜買樓了。至於中間的時間，則是可買可不買，有閒錢，可以做低槓桿，就不妨買吧。 不宜買樓時間 只有炒股 所以呢，如果碰上了可以買樓的年份，就去買樓，如果碰不上買樓的年份，那就只有等待，在等待的時候，現金沒處放，那就只有買股票了。 股票是非常棒的投資工具，問題在於，它需要一點點的知識，所要求的「知識含量」，比買樓高得多了。就算你有這個知識，也不一定有這個時間，因為研究股票，同時也需要大量的時間。然而，相比起其餘的所有投資工具而言，股票已經是最佳的產品了。

給不懂財經的「妳」一些投資建議

剛與友人吃飯，講到股票投資，原來發覺不少年青人(泛指未過30的朋友)對投資的認識十分缺乏。不少女仕可能對股票一無所知，只知是價錢會升或會跌的東西。 有所經驗的女仕都常說「男人信唔過」，始終識下理財無損失，功力到家時大可「大番隻大灰熊轉頭」.....嘿嘿! 有見及此，筆者可能有需要吹下水，講下D「股票的ABC」。各位姊妹們(其他男仔當然歡迎 ^.^)，上下「通識課」(註: 此文章不太適合高手) 好! 講聲「Good Morning Sir」先!! 正所謂「力不到不為財」，而世間上「並無不努而獲的著數野」(若然有，快D打電話報警搵警察叔叔，或其他信得的人)。因此理財第一步便是「一個持之以恆的儲蓄計劃(Saving Plan)」 第一法門 ---> 「持之以恆的儲蓄習慣」 即使每個月僅儲蓄$3,000，一年儲到大的$36,000; 由22歲初出茅盧直至30歲，即使不計利息收入及投資利潤，便可以有總共儲到大約$288,000。實際數字應該遠高，因隨著人工(i.e.升職轉工加薪)上升，一個人每月可儲蓄更多; 另外，一個恰當的投資方案應能長遠為您增長財富。 相對一個「有咁多駛咁多」的人，您將會較易達到「小康」，亦即有些「私己錢」。 再講多次，呢個「Series」係俾「Beginner」，而非專家! 好! 入正題.....先要搞清楚一些「Basic 財金Concept」，首先是「複利息/回報率」: ----------------------------------------------------- 第二法門 ---> 「不能忽視通漲的影響」 講少少經濟學，由於各國長遠而言傾向印銀紙(亦即增加貨幣供應)，以支持長遠經濟(GDP)增長。不過，同時間亦會造成「通漲(Inflation)」，因更多的貨幣供應會令閣下手上的金錢慢慢貶值，而購買力會漸漸下降。換句說話，今天的$100到了將來便值少於$100，或是同一個$100幾年後所買到的東西會不斷減少。沒有任可人能避開通漲，因此要「諗D計」先得。 要對抗通漲，最直接做法是投資，而回報率需要超越通漲率。舉例說，成熟市場(包括香港)平均通漲率為3%至4%不等。因此，要長期保持所持財富的「購買力」，必需尋找超過通漲率的投資。最保本的做法是走去銀行做「定期Deposit」，或投資於「高質素的國家債券」，這些投資每年回報大約為3%至6%不等，剛好「Cover」通漲率。 若然欲提高長期回報率(Return)，可能需要投資一些較高風險的證券，如股票(之後再談多些股票的Basic) 回報率 = ((一年內的利息/股息收入) + (價錢升值/貶值)) / (投資額) --------------------------------------------------- 第三法門 ---> 「亦不能忽視複利率的威力」 於同一時間內(如10年)，若然給予閣下$10,000去投資，每年回報率為5%及10%的分別會很大 (並假設每年通漲率為4%)，如下: a) 通漲率4% --> 10年後會變成$14,802.44 (+48.0%)(亦即閣下的財富10年後不能達此數目，便喪失部份購買力) b) 回報率5% ---> 10年後會變成$16,288.95 (+62.9%) C) 回報率10% ---> 10年後會變成$25,937.42 (+159.4%) d) 回報率15% ---> 10年後會變成$40,455.58 (+304.6%) e) 回報率20% ---> 10年後會變成$61,917.36 (+519.2%) f) 回報率24% ---> 10年後會變成$85,944.26 (+759.4%) 從(a)至(e)可見，若然長期回報(Sustainable Return)越高，財富增值亦大大提高。講一些「Reality」，長期(i.e. 10年、20年、甚至30年)每年做到10%回報率已經不容易。在成熟市場長期買入一些「藍籌股」，可能有機達到此等回報。要長期達到15%，已是一個專家級人馬先有機。至於數十年來高於20%之回報率，相信只有很少人能做到，股神「Warren Buffett」或傳奇基金經理「Peter Lynch」應是其中少數之一!! 第四法門 ---> 「永遠不忘風險」 正如上次提及，每個人理性上都要達到較高的回報率，最低要求去超過長遠通漲率(大約3%至4%左右)。但人總是喜愛較高的回報，最好越快有錢越好。不過呢個世界總是喜歡同人類「開玩笑」，世界上沒有事情是「100%肯定」。莫說三十年後會如何，有時明天害了一場大病亦估佢唔到。 「不明朗因素」亦即是「風險」的另一說法。簡單D諗，假和各位姐妹「夾錢」開「Coffee Shop」，實有大把野估您唔到。例如產品吸引不到足夠的客人，突然附近開一兩間「Starbucks」、「Pacific Coffee」同您爭生意，業主加您租金，突然水浸，都咪話唔驚。 「變幻亦是永恆」，要生活首先要「接受風險」的存在。自欺欺人的做法便是當風險唔係一回事，聰明人便是理解、學習以及諗多D、做D野去「Manage個風險」。 每當「唔知邊個同您講甚麼高回報、錢好易搵」，「彩佢都 "Waste Gas"」，「真係咁好搵，同你三唔識七，你會咁好死益我?」 ------------------------------------------------------- 第五法門 ---> 「認識主要的投資工具」 很簡單，筆者按風險程度說明各種基本投資工具(註: 回報泛指長期平均回報，中或較高風險的投資可能其間錄得負回報!!): 低風險 (2%至5%年回報): 銀行存款及定期、AAA級跨國際組織/政府債券 低至中風險 (4%至9%年回報): A級或以上的商業或政府債券，或者一些享有「Monopoly」地位的公用股票(如電力或煤氣公司) 中風險 (7%至13%年回報): 享有競爭優勢的「藍籌公司的股票/大型企業股票」，通常公司盈利較為穩定，亦有較長的派股息(Dividend)記錄。(例如國際及本地大銀行、大型保險公司、港口、公路等) 高風險 (10%至17%年回報): 盈利很受經濟及行業週期影響的「週期股票」(如航空、汽車和航運公司)，或很受產品價格影響的資源或能源公司(如礦務或油公司)，或一些盈利較波幅的中小型企業(股票)。 很高風險 (不建議大部份人去玩): 如期貨、窩輪、期權等衍生產品，或沒有、或盈利極不穩定的劣質公司(股票)。唔好亂搞，死左自己都唔知! 不少人在單一年份能達到30%、40%、甚至更高的回報(尤其於大牛市中); 但於他們中，不少於另一年錄得「負回報」，互相抵消。故此，「長勝將軍」不是建基於僥幸上，而是多年學習及經驗的成果!

打工仔自保法

2011年1月20日 商管啟示 張惠民 打工仔自保法之二 在金融海嘯初期，企業因為對前景不明朗感到憂慮，紛紛裁員減薪以求自保，「打工仔」則人人自危。我有感而發，在09年4月寫了一篇關於員工應有工作態度的文章，《信報》編輯為文章取了一個標題為「海嘯下打工仔自保法」。其實，文章的內容，並沒有所謂的自保法。文中只說明了一個事實，員工只要一直有良好的工作態度，就不應擔心會成為裁員的對象，待公司要裁員才注意自己的工作態度，那就太遲了。換言之，如果經濟不景，公司需要裁員，最擔心被裁的員工，可能就是最應該被裁的一員。 失業率新低 經濟走出谷底 一個月前，政府公布的失業率，是二十多個月來最低，這個月再進一步跌至百分之四，似乎經濟已經走出谷底，企業開始招聘。我覺得是時候補上一篇「打工仔自保法之二」的文章，因為，打工仔要自保，便要從搵工開始，也就是說要從經濟漸入佳境的時候開始規劃。 日前，在另一個部門工作的年青同事A君，氣急敗壞的到我辦公室，說要向我請教。原來A君對上司及其工作非常不滿，想要辭職另謀高就。事緣是該同事的平日工作表現很好，上司曾表示要提升他，結果是升遷遲遲未有消息，該部門卻招了同級的新同事。據說該新同事能力很一般，工作態度不專業，A君經常要為這新同事補救錯漏，完成其未完成的工作。A君亦因此為自己遲遲未能升遷，覺得非常不公平。我當時安慰了A君，要耐心一點，他的老闆對他的表現一定心中有數。 員工要做好自保規劃 這個插曲增加了我要寫這補充篇的動力，因為插曲中的兩個員工，一個剛轉了工，另一個是想要轉工的A君，但兩個人都沒有做好自保的規劃。首先是那個新同事，假設A君的描述是正確無誤，那他根本就不應該轉工，一個能力一般又不專業的人，能有一份能熬得過金融海嘯的好工，應該要好好的珍惜它。這樣能夠安然度過下一個經濟不景的機會很高，經濟好轉，企業以較高的薪金招聘，是引蛇出洞的時候，缺乏自知之明而為了少許薪酬而轉工的人，將來要領失業援助的可能性很高。 A君的工作能力也許不錯，亦有望可以在短期內晉升，但從A君因為與新同事的專業能力比較而懊惱，我的判斷是A君仍需要一些鍛練，才能勝任主管的工作。如果A君因此而轉工，當然這是由於職場需求轉好，這念頭才輕易呈現，即使成功轉工亦解決不了A君的困局。要知道與一個能力一般的員工比較，並不能證明自己的能力不凡。 宜耐心向企業內的精英學習 任何一個企業中，往往都是少數的人（百分之二十）做了大部分的工作（百分之八十），另外的多數人只完成餘下的工作。如果A君想把個人的人生目標側重在事業上，他應先認定機構中的這些少數精英，把他們看作自己學習及比較的對象。 不是每個人都適合又或應該把工作當作人生目標，把工作視為謀生的必須過程，追求其他多采多姿的經歷才是人生的目標，這不但是可以理解，亦是值得尊重的目標。這類型的打工仔仍須注意盡忠職守，不要成為機構的冗員。 中文大學決策科學與企業經濟學系教授及系主任、利豐供應鏈管理及物流研究所所長、網際物流研究中心主任

記住25條了，你就成熟了

記住25條了，你就成熟了 1、 遇到不想回答的問題 ：直視對方的眼睛 ，微笑、 沈默 。 2 、走路抬頭挺胸，心情不好時，不想跟人招呼，點頭微笑，逕直走過 。 3 、請記得 ：好朋友的定義是，你混的好，他打心眼裡為你開心，你混的不好，他由衷的為你著急 。 4 、做自己的決定 ，然後準備好承擔後果 。從一開始就提醒自己 ，世上沒有後悔藥吃， 而我永遠有個 B計劃。 5、 自己分內的事情 ，努力做到一百分 。 6 、接受自己不過是個"小小的我" ，但眼裡要能夠悅納"大大的世界" 。 7、 如果你真的喜歡一個人，就給他自由。如果他能回到你身邊，他就是你的，如果他沒有回來，那他也永遠不屬於你。 8 、不要試圖給自己找任何藉口，錯誤面前沒人愛聽那些藉口。 9 、不要隨意發脾氣，誰都不欠你的 。 10 、不說謊話 ，因為總有被拆穿的一天。 11 、別低估任何人。 12 、你沒那麼多觀眾 ，別那麼累 。 13、 過去的事情可以不忘記 ，但一定要放下。 14 、別人說的記在腦袋裡，而自己的， 則放在心裡。 15 、社會是有等級的， 很多事不公平， 別抱怨 ，因為沒有用 。 16 、你永遠沒有你自己想像中那麼重要 。 17 、錢能解決的問題統統不叫問題。 18 、無論何時說"我愛你"，請真心實意， 無論何時說"對不起"， 請看著對方的眼睛。 19、 永遠不要以貌取人，慢慢地說，但要迅速地想。 20 、找點時間，單獨呆會兒 。 21、 不是自己的東西不要 ，就是再喜歡也不行 ，要懂得放棄 。 22 、不要覺得是生活虧欠了你 ，其實是我做的努力不夠 。 23 、努力向前，再努力向前，再努力一下下，願望就會實現 ！ 24 永遠沒有堅持到底的失敗，也不會有半途而廢的成功。 25 三人行必有我師，沒有人會比你弱，好學、上進的心態。多問問自己："我努力了沒有？"。

不求順利，只要盡心

不求順利，只要盡心 以下是我讀過並經整理的人生絮語。 ◎人的命運取決於什麼？取決於業餘時間，也就是晚上8點到10點之間。如果你每晚用這兩個小時來閱讀、進修、思考，或參加有意義的演講、討論，持之以恆，你的人生一定會發生改變，數年之後，成功會向你招手。 ◎無論你的收入是多少，記得分成五份規劃投資：對身體投資，定時做運動，讓身體始終好用；對社交投資，擴大你的人脈；對學習投資，加強你的自信；對旅遊投資，擴大你的見聞；對未來投資，增加你的收益。不要只偏重一樣，這樣人生才會有大量盈餘。 ◎什麼事情是人生不能改變的？什麼事情是可以自己掌握的？你改變不了環境，你可以改變自己；你改變不了事實，你可以改變態度；你改變不了過去，你可以改變現在；你不能控制他人，你可以掌握自己；你不能預知明天，你可以把握今天；你不可以樣樣順利，但你可以事事盡心；你不能延伸生命的長度，但你可以決定生命的寬度。 ◎人生所有不幸，都能以放鬆心緒的一笑化解：被人誤解時微微一笑，這是一種素養；受委屈時坦然一笑，這是一種大度；吃虧時輕鬆一笑，這是一種豁達；無奈時樂觀一笑，這是一種境界；危難時泰然一笑，這是一種從容；被輕蔑時平靜一笑，這是一種自信；失戀時輕輕一笑，這是一種灑脫。 ◎過去的一頁，能不翻就不要翻，翻落了灰塵會迷了雙眼。有些人說不出他哪裏好，但就是誰都替代不了！那些以前說永不分離的人，早已經散落在天涯了。收拾起心情，繼續走吧，錯過花，你將收穫雨，錯過這一個，你才會遇到下一個